Bewertung von Baulücken

Die Bewertung von Grund und Boden und die Einordnung desselben unter die jeweilige Vermögensart ist bedeutsam für die Entrichtung diverser Steuern und Abgaben wie beispielsweise Grundsteuer, Grundsteuerzuschläge, Beiträge an die Sozialversicherungsanstalt der Selbständigen (SVS) und dergleichen. Je nachdem, ob eine Bewertung als landwirtschaftliches Vermögen oder als Grundvermögen erfolgt, sind damit niedrigere Grundsteuerbelastungen mit Zuschlägen und Beiträgen an die SVS oder eine höhere Grundsteuer unter Entfall von Beitragszahlungen an den Sozialversicherungsträger verbunden. 

Zum landwirtschaftlichen Vermögen gehören alle Teile (insbesondere Grund und Boden, Gebäude, stehende und umlaufende Betriebsmittel, Nebenbetriebe, Sonder- und Obstkulturen) einer wirtschaftlichen Einheit, die dauernd einem landwirtschaftlichen Hauptzweck dienen. Umgekehrt genügt für die Zuordnung zum Grundvermögen, dass der Grundbesitz zum Stichtag keiner land- und forstwirtschaftlichen Nutzung unterliegt. Aus der Bewertung als Grundvermögen resultiert im Regelfall eine beachtliche Erhöhung der Grundsteuer, dafür entfallen aber die Grundsteuerzuschläge und die Beitragsleistungen an die SVS.

Zum Grundvermögen gehören der Grund und Boden einschließlich der Bestandteile (insbesondere Gebäude) und das Zubehör. Nicht zum Grundvermögen gehören Maschinen und Betriebsvorrichtungen sowie Grundbesitz, der zum landwirtschaftlichen Vermögen zählt. Somit sind auch Wirtschaftsgebäude eines land- und forstwirtschaftlichen Betriebes nicht gesondert zu bewerten. 

Nach dem Bewertungsgesetz (§ 52 Absatz 2) sind land- und forstwirtschaftlich genutzte Grundstücksflächen "dem Grundvermögen zuzurechnen, wenn nach ihrer Lage und den sonstigen Verhältnissen, insbesondere mit Rücksicht auf die bestehenden Verwertungsmöglichkeiten, anzunehmen ist, dass sie in absehbarer Zeit anderen als land- und forstwirtschaftlichen Zwecken dienen werden“. Dies ist beispielsweise dann der Fall, wenn sie als Bauland, Industrieland oder als Land für Verkehrszwecke anzusehen sind. Die Abgabenbehörden sind demnach verpflichtet, eine Tendenz ("in absehbarer Zeit") und eine Annahme ("wenn anzunehmen ist") zu erforschen. Entscheidend ist somit nicht die (subjektive) Absicht des jeweiligen Eigentümers bzw. der Eigentümerin, von der Möglichkeit der Verwendung für Bauzwecke keinen Gebrauch zu machen und die Grundflächen weiter landwirtschaftlich zu nutzen. Maßgebend sind vielmehr die zum Stichtag objektiv vorliegenden sonstigen Verhältnisse, insbesondere die gegebene und in Zukunft zu erwartende Marktlage.

Nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes rechtfertigt die Widmung eines Gebietes als Bauland im Rahmen der örtlichen Raumplanung für sich allein betrachtet noch nicht, ein landwirtschaftliches Grundstück ohne weiteres dem Grundvermögen mit entsprechend höherer Grundsteuer und allenfalls auch Bodenwertabgabe zuzurechnen. Ergibt sich jedoch aufgrund von zur Baulandwidmung hinzutretenden objektiven Umständen - insbesondere betreffend die örtliche Lage und Aufschließung der Liegenschaft, die bauliche Entwicklung in der Umgebung sowie die zum Bewertungsstichtag gegebene und für die Zukunft erwartbare Marktlage - dass eine landwirtschaftlich genutzte Fläche in absehbarer Zeit anderen als land- und forstwirtschaftlichen Zwecken dienen wird, so rechtfertigt dies die Zurechnung der Liegenschaft zum Grundvermögen. Auf die Absicht des jeweiligen Grundeigentümers oder der -eigentümerin kommt es hierbei nicht an. 

Stellt das zu bewertende Grundstück eine Baulücke in einem ansonsten besiedelten Gebiet dar, so handelt es sich um einen typischen Anwendungsfall für die Bewertung desselben als Grundvermögen. Ob der jeweilige Eigentümer bzw. die Eigentümerin von der Möglichkeit der Verwendung für Bauzwecke Gebrauch macht oder Gebrauch machen wollte, darauf kommt es dabei nicht an. Vielmehr sind die zum Stichtag objektiv vorliegenden sonstigen Verhältnisse maßgebend. Subjektive Verhältnisse, wie zum Beispiel die erklärte und auch glaubhafte Absicht des Eigentümers bzw. der Eigentümerin, an einer landwirtschaftlichen Nutzung von Grundstücken festzuhalten, kommt bei der Beurteilung, ob die Liegenschaft als Grundvermögen zu bewerten ist, dann keine Bedeutung zu, wenn aus objektiven Momenten zu schließen ist, dass die betreffenden Grundstücke ungeachtet ihrer Nutzung Baulandeigenschaft besitzen.

Sofern insbesondere mit Rücksicht auf die bestehenden Verwertungsmöglichkeiten anzunehmen ist, dass dauernd leerstehende Gebäude oder Gebäudeteile in absehbarer Zeit anderen als land- und forstwirtschaftlichen Zwecken dienen werden, sind sie - in entsprechender Weise - aus dem landwirtschaftlichen Vermögen auszuscheiden. Dies gilt auch für allfällige, damit zusammenhängende Grundstücksflächen, wie Hausgärten oder Lagerplätze.

Ein Landwirt ist Eigentümer von zusammenhängenden Bauland-Parzellen mit Widmung Bauland - Wohngebiet. Im Rahmen seines landwirtschaftlichen Betriebes nutzt er die Flächen für die Futterproduktion (Silage und Heu). Gegenwärtig sind die Bauparzellen noch als landwirtschaftliches Vermögen bewertet. Wenn nach den vorhin angeführten Kriterien die objektive Verwertungsmöglichkeit als Bauland gegeben ist, liegt Grundvermögen vor.