24.06.2021 | von Dr. Rupert Mayr, BEd

Urlaub am Bauernhof: Neue Rechtsansicht des Finanzministeriums

Bei der Beherbergung von Gästen in Privatzimmern und/oder Ferienwohnungen stellen sich viele Fragen! Das Finanzministerium hat nun seine neue Rechtsmeinung dargelegt.

Zimmer frei.png — Zimmer frei © Dürnberger

Ob die Vermietung von Privatzimmern und/oder Ferienwohnungen steuerlich unter Landwirtschaft, Vermietung und Verpachtung oder Gewerbe fällt, hängt immer vom individuellen Einzelfall ab. Folgende Fragestellungen sind für die steuerliche Beurteilung der Vermietung von Privatzimmern und/oder Ferienwohnungen maßgeblich:

Vermiete ich nur Privatzimmer?
Vermiete ich nur Ferienwohnungen?
Vermiete ich Privatzimmer und Ferienwohnungen?
Vermiete ich insgesamt maximal zehn Betten?
Vermiete ich insgesamt mehr als zehn Betten?
Biete ich allen Gästen Zusatzleistungen an?
Biete ich nur bestimmten Gästen Zusatzleistungen an?
Ist die Vermietung dem landwirtschaftlichen Betrieb untergeordnet?

Land- und forstwirtschaftliche Nebentätigkeit?

Bei der Vermietung von im Bereich des land- und forstwirtschaftlichen Betriebes gelegenen Privatzimmern oder Ferienwohnungen kommen für die Prüfung, ob eine land- und forstwirtschaftliche Nebentätigkeit vorliegt, laut dem Finanzministerium als Zusatzleistungen zwei Möglichkeiten in Betracht. Einerseits das Angebot von Frühstück und täglicher Reinigung sowie andererseits das Angebot von „Urlaub am Bauernhof“ („UaB“).

Unter „UaB“ sind aktive Leistungen zu verstehen, die dem Aufenthalt zusätzliche Attraktivität verleihen, wie beispielsweise Produktverkostung, „Mitarbeit“ der Gäste, organisierte Besichtigung des Betriebes, Demonstration der Wirtschaftsabläufe durch Vorführungen, Melkkurse, Traktorfahren, gemeinsames Brotbacken usw. „UaB“ kann noch nicht angenommen werden, wenn die Gäste die Arbeit am Hof nur passiv miterleben. Damit ist klargestellt, dass das bloße „in den Stall schauen und den Landwirt beim Melken sehen“ keine Zusatzleistung darstellt. Wird das Melken dem Gast jedoch aktiv durch eine Vorführung oder einen Kurs gezeigt, gilt dies als Zusatzleistung.

Wird im Rahmen der Vermietung ein Frühstück verabreicht oder werden aktive „Urlaub am Bauernhof“-Zusatzleistungen erbracht, so hängt die steuerliche Beurteilung von der Bettenanzahl, dem Vermietungsobjekt (Privatzimmer und/oder Ferienwohnungen) und einer allfälligen wirtschaftlichen Unterordnung ab.

Erfolgt die Beherbergung von Feriengästen durch Vermietung von Zimmern und/oder Ferienwohnungen ohne die genannten Zusatzleistungen, so führt dies zu Einkünften aus Vermietung und Verpachtung, wobei bei mehr als zehn Betten im Einzelfall laut der Judikatur des Verwaltungsgerichtshofes (VwGH) auch eine gewerbliche Tätigkeit vorliegen kann.

Im Fall des Zusammentreffens einer Vermietung ohne Zusatzleistungen mit einer Vermietung mit Zusatzleistungen liegt hinsichtlich der Beherbergung keine einheitliche Bewirtschaftung vor. Die Tätigkeiten sind daher unterschiedlich zu betrachten. Werden beispielsweise die Zimmer mit Frühstück, die Ferienwohnungen aber ohne Zusatzleistungen vermietet, ist für die Zimmervermietung die Zehn-Betten-Grenze maßgeblich, während die Ferienwohnungsvermietung zu Einkünften aus Vermietung und Verpachtung führt.

Gewerberecht

Unabhängig von der steuerlichen Beurteilung einer Vermietung durch das Finanzamt ist die gewerberechtliche Einstufung durch die Bezirkshauptmannschaft als Gewerbebehörde. Gerade im gewerberechtlichen Bereich wird die Judikatur des VwGH immer strenger. So hat der VwGH beispielsweise bei einer über Airbnb als „Ferienappartement“ vermieteten Wohnung in Wien eine gewerbliche Vermietung angenommen, weil neben der Endreinigung auch Bettwäsche, Handtücher, kostenloses W-Lan und ein Flachbildfernseher zur Verfügung gestellt wurden und der Vermieter einen professionellen Internetauftritt hatte. Auch hier hängt die Beurteilung immer vom individuellen Einzelfall ab.

Praktische Fälle vereinfacht dargestellt

Fall 1: Ein Landwirt vermietet nur Privatzimmer mit 10 Betten und Frühstück oder „UaB“-Zusatzleistungen. Es liegen Einkünfte aus Land- und Forstwirtschaft vor.

Fall 2: Ein Landwirt vermietet nur Ferienwohnungen mit 10 Betten und Frühstück oder „UaB“-Zusatzleistungen. Es liegen Einkünfte aus Land- und Forstwirtschaft vor.

Fall 3: Ein Landwirt vermietet Privatzimmer und Ferienwohnungen mit insgesamt 10 Betten und Frühstück oder „UaB“-Zusatzleistungen. Es liegen Einkünfte aus Land- und Forstwirtschaft vor.

Fall 4: Ein Landwirt vermietet nur Privatzimmer mit 12 Betten und Frühstück oder „UaB“-Zusatzleistungen. Es liegen Einkünfte aus Gewerbebetrieb vor, da die 10-Betten-Grenze überschritten ist.

Fall 5: Ein Landwirt vermietet nur Ferienwohnungen mit 12 Betten und Frühstück oder „UaB“-Zusatzleistungen. Die Einnahmen aus dem landwirtschaftlichen Betrieb betragen 150.000 €. Die Einnahmen aus der Vermietung betragen 50.000 €. Der Umsatz der Vermietung übersteigt 25 % der Gesamteinnahmen des Betriebes (200.000 €) nicht. Die Vermietung ist eine land- und forstwirtschaftliche Nebentätigkeit und führt zu Einkünften aus Land- und Forstwirtschaft.

Fall 6: Ein Landwirt vermietet nur Ferienwohnungen mit 12 Betten und Frühstück oder „UaB“-Zusatzleistungen. Die Einnahmen aus dem landwirtschaftlichen Betrieb betragen 80.000 €. Die Einnahmen aus der Vermietung betragen 40.000 €. Der Umsatz der Vermietung beträgt ein Drittel der Gesamteinnahmen des Betriebes (120.000 €) und übersteigt folglich 25 %. Die Vermietung ist wirtschaftlich nicht untergeordnet und daher keine land- und forstwirtschaftliche Nebentätigkeit. Es liegen Einkünfte aus Gewerbebetrieb vor.

Fall 7: Ein Landwirt vermietet 8 Betten in Privatzimmern und 8 Betten in Ferienwohnungen. Die 16 Betten werden mit Frühstück oder „UaB“-Zusatzleistungen vermietet. Die Einnahmen aus dem landwirtschaftlichen Betrieb betragen 120.000 €. Die Einnahmen aus der Privatzimmervermietung betragen 20.000 €, jene aus der Ferienwohnungsvermietung ebenfalls 20.000 €. Der Umsatz der Vermietung (40.000 €) übersteigt 25 % der Gesamteinnahmen des Betriebes (160.000 €) nicht. Die Vermietung ist wirtschaftlich untergeordnet und daher eine land- und forstwirtschaftliche Nebentätigkeit. Es liegen Einkünfte aus Land- und Forstwirtschaft vor.

Fall 8: Ein Landwirt vermietet 8 Betten in Privatzimmern und 8 Betten in Ferienwohnungen. Die 16 Betten werden mit Frühstück oder „UaB“-Zusatzleistungen vermietet. Die Einnahmen aus dem landwirtschaftlichen Betrieb betragen 80.000 €. Die Einnahmen aus der Privatzimmervermietung betragen 20.000 €, jene aus der Ferienwohnungsvermietung ebenfalls 20.000 €. Der Umsatz der Vermietung (40.000 €) übersteigt 25 % der Gesamteinnahmen des Betriebes (120.000 €). Die Vermietung ist wirtschaftlich nicht untergeordnet und daher keine land- und forstwirtschaftliche Nebentätigkeit. Es liegen Einkünfte aus Gewerbebetrieb vor.

Fall 9: Ein Landwirt vermietet nur Privatzimmer mit 10 Betten ohne Frühstück und ohne „UaB“-Zusatzleistungen. Es liegen Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung vor.

Fall 10: Ein Landwirt vermietet nur Ferienwohnungen mit 10 Betten ohne Frühstück und ohne „UaB“-Zusatzleistungen. Es liegen Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung vor.

Fall 11: Ein Landwirt vermietet Privatzimmer und Ferienwohnungen mit insgesamt 10 Betten ohne Frühstück und ohne „UaB“-Zusatzleistungen. Es liegen Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung vor.

Fall 12: Ein Landwirt vermietet nur Privatzimmer mit 12 Betten ohne Frühstück und ohne „UaB“-Zusatzleistungen. Es liegen in der Regel Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung vor. Im Einzelfall kann auch eine gewerbliche Tätigkeit vorliegen.

Fall 13: Ein Landwirt vermietet nur Ferienwohnungen mit 12 Betten ohne Frühstück und ohne „UaB“-Zusatzleistungen. Es liegen in der Regel Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung vor. Im Einzelfall kann auch eine gewerbliche Tätigkeit vorliegen.

Fall 14: Ein Landwirt vermietet Privatzimmer und Ferienwohnungen mit insgesamt 12 Betten ohne Frühstück und ohne „UaB“-Zusatzleistungen. Es liegen in der Regel Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung vor. Im Einzelfall kann auch eine gewerbliche Tätigkeit vorliegen.

Fall 15: Ein Landwirt vermietet Privatzimmer mit 10 Betten und Frühstück oder „UaB“-Zusatzleistungen. Daneben vermietet er 3 Ferienwohnungen mit 12 Betten ohne Frühstück und ohne „UaB“-Zusatzleistungen. Bei der Zimmervermietung liegen aufgrund der Nichtüberschreitung der 10-Betten-Grenze Einkünfte aus Land- und Forstwirtschaft vor, die Ferienwohnungsvermietung führt zu Einkünften aus Vermietung und Verpachtung.