Grundbuch: Befreiung von Eintragungsgebühr

Grundsätzlich unterliegt die Eintragung des Eigentumsrechts einer Eintragungsgebühr von 1,1% beziehungsweise die Grundbuchseintragung eines Pfandrechts (Hypothek) für die Finanzierung der Immobilie einer Gebühr von 1,2% - jeweils vom Wert des Rechts.

Im Rahmen des Bau- und Wohnpakets wurde eine zeitlich begrenzte Befreiung von speziellen Gerichtsgebühren beschlossen, um die Nebenkosten für den Erwerb von eigenem Wohnraum zu reduzieren. Die im Gerichtsgebührengesetz (GGG) festgesetzte temporäre Befreiung von den Gebühren für die Eintragung von Eigentums- und Pfandrecht im Grundbuch bei Erwerb von Wohnraum ist an folgende Voraussetzungen geknüpft:

• Der Kaufvertrag für die Liegenschaft bzw. der Pfandbestellungsvertrag wurden nach dem 31. März 2024 geschlossen. Der Eintragung muss ein entgeltliches Rechtsgeschäft zu Grunde liegen. Der Erwerb im Erbschaftswege oder durch Schenkung ist nicht begünstigt.
• Der Antrag auf Eintragung langt beim Grundbuchgericht nach dem 30. Juni 2024 und vor dem 1. Juli 2026 ein. Die Gebührenbefreiung gilt daher temporär für zwei Jahre.
• Das auf der Liegenschaft errichtete oder zu errichtende Gebäude oder das Bauwerk soll der Befriedigung eines dringenden Wohnbedürfnisses des einzutragenden Eigentümers dienen (Wohnstätte). Dies ist durch eine Hauptwohnsitzmeldung nachzuweisen sowie durch eine Bestätigung, dass die bisherigen Wohnrechte aufgegeben wurden. Diese Nachweise sind entweder gleichzeitig mit dem Grundbuchsantrag, wenn die Wohnstätte bereits bezogen wurde, ansonsten innerhalb von drei Monaten ab Übergabe (im Fall des Erwerbs einer bezugsfertigen Wohnstätte) oder Fertigstellung der Wohnstätte (im Fall einer erst zu errichten den oder zu sanierenden Wohnstätte) längstens aber innerhalb von fünf Jahren nach Eintragung beim Grundbuchgericht einzureichen. Ansonsten fällt die Gebührenbefreiung nach träglich wieder weg.
• Der pfandrechtlich gesicherte (Kredit)Betrag wurde zum Kauf dieser Liegenschaft (des Liegenschaftsteils, des Baurechts) oder Bauwerks oder zur Errichtung oder Sanierung der Wohnstätte auf der erworbenen Liegenschaft aufgenommen (zu mehr als 90%). Das ist durch eine Bankbestätigung nachzuweisen.
• Die Gebührenbefreiung besteht bis zu einer Bemessungsgrundlage von 500.000 Euro. Für den Teil, der über 500.000 Euro hinausgeht, ist die Gebühr zu entrichten. Wenn allerdings die Bemessungsgrundlage mehr als 2 Mio. Euro beträgt ("Luxusimmobilie"), dann besteht keine Gebührenbefreiung. Die Befreiung besteht pro Eintragung, im Fall des Erwerbs des Eigentumsrechts daher pro Miteigentümer. Wenn zwei Miteigentümer zu gleichen Teilen ein Rechterwerben, so fällt der Erwerb erst dann unter die "Luxusgrenze", wenn die Bemessungsgrundlage der Liegenschaft pro Erwerber über 2 Mio. Euro liegt, bei zwei gleichteiligen Liegenschaftseigentümern also über 4 Mio. Euro.
• Das geförderte Eigenheim muss für fünf Jahre bezogen werden; wird es vorher verkauft oder als Hauptwohnsitz aufgegeben, wird die Gebühr nacherhoben. "Aufgegeben" wird das Eigentumsrecht nur im Falle einer derivativen Rechtsübertragung, also nicht etwa, wenn der Eigentümer innerhalb dieser Frist verstirbt. Diesfalls ist die Gebühr nicht von den Rechtsnachfolgern nachzuerheben.
• Der Eigentümer hat Umstände, die zum Wegfall der Gebührenbefreiung führen (also entweder die Weiterveräußerung der Wohnstätte oder den Wechsel des Hauptwohnsitzes), dem Grundbuchgericht oder der Vorschreibungsbehörde (Präsident/Präsidentin des übergeordneten Landesgerichts) innerhalb eines Monats nach Eintritt der Umstände an zuzeigen. Die Vorschreibungsbehörde erhebt dann die Gebühr, die im Zeitpunkt des Eintritts dieser Umstände entsteht.

Genaueres ist beim jeweiligen Vertragsverfasser (Notar oder Rechtsanwalt) zu erfragen.

A und B kaufen im Dezember 2024 ge meinsam eine Wohnung um insgesamt 600.000 Euro, die beiden zur Befriedigung eines dringenden Wohnbedürfnisses dient. Da beide Hälfteeigentümer sind, und die Bemessungsgrundlage für jede Person un ter 500.000 Euro liegt, ist die Eintragung des Eigentumsrechts für jede der beiden Personen gebührenbefreit. Würde die Woh nung 1,2 Mio. Euro kosten, so wären die über den Freibetrag von je 500.000 Euro hinausgehenden Beträge vorzuschrei ben, also jedem Miteigentümer 1,1% von 100.000 Euro (d. h. je 1100 Euro).

A erwirbt im Dezember 2024 eine Liegenschaft um 400.000 Euro und nimmt dafür einen Kredit in derselben Höhe auf. Er beantragt sowohl für die Eintragung des Eigentums als auch für die Eintragung des Pfandrechts eine Gebührenbefreiung, die auch gewährt wird. Im April 2025 nimmt A einen weiteren Kredit in Höhe von 300.000 Euro auf, der ausschließlich zum Bau eines Eigenheims dient. Er beantragt eine Gebührenbefreiung. Da beide Pfandrechte die Voraussetzungen des § 25a Abs. 2 GGG erfüllen, sind die Nennbeträge zusammenzurechnen. Für 400.000 Euro wurde die Gebührenbefreiung bereits gewährt, sodass sie nun nur für weitere 100.000 Euro gewährt werden kann. Es sind daher Gebühren auf der Basis der restlichen 200.000 Euro vorzuschreiben.