Wie erfolgt die Berechnung des Übernahmswertes?
Der Übernahmswert ist ein Wohlbestehenswert, der unter Bedachtnahme auf alle auf dem Erbhof haftenden Lasten nach billigem Ermessen so festzusetzen ist, dass der Übernehmer wohlbestehen kann. Erbhofvermögen einerseits und erbhoffreies Vermögen andererseits sind vor der eigentlichen Ertragsberechnung auszuscheiden. Von diesem ermittelten nachhaltigen jährlichen Durchschnittsertrag ist der Lohnanspruch des Anerben oder Hofübernehmers zu berücksichtigen. Der nach Abzug des Lohnanspruches verbleibende jährliche Auszahlungsbetrag ist je nach Alter des Anerbens über einen Zeitraum von fünf bis zwanzig Jahren als Einmalbetrag in Form eines nachschüssigen Barwertes zu berechnen. Von diesem ermittelten Einmalbetrag sind bestehende Verbindlichkeiten, Ausgedingelasten und Ähnliches abzuziehen.
Der sich daraus ergebende Betrag stellt den Übernahms- oder Wohlbestehenswert dar.
Erbhoffeststellung und Vermögensabgrenzung
Für die Ermittlung des Übernahmswertes ist eine örtliche Befundaufnahme mit entsprechender Besichtigung und Aufnahme des land- und forstwirtschaftlichen Inventars zum Bewertungsstichtag unumgänglich. Vor Aufnahme der produktionswirtschaftlichen Daten ist die Abgrenzung zwischen Erbhof- und erbhoffreiem Vermögen vorzunehmen. Wohngebäude mit Dauermietwohnungen, langfristig verpachtete Bauflächen mit Superädifikaten stellen erbhoffreies Vermögen dar.
Landwirtschaftliche Nebentätigkeiten, die neben der klassischen land- und forstwirtschaftlichen Produktion geführt werden, gelten nach wie vor als Teil des Erbhofes, wenn ihr Ausmaß bzw. Umfang zum eigentlichen land- und forstwirtschaftlichen Betrieb untergeordnet ist, z.B. viehhaltender Betrieb mit Nebenerwerbstätigkeit Urlaub am Bauernhof bis zehn Betten. Gegebenenfalls vorhandene gewidmete Baulandflächen sind ebenfalls nicht als erbhoffreies Vermögen auszuscheiden, wenn die Fläche dieser gewidmeten Flächen in ihrem Ausmaß im Verhältnis zur Gesamtbetriebsfläche untergeordnet sind, die Umwidmung nicht aktiv betrieben wurde bzw. keine Aufschließungsarbeiten oder Grundstücksteilungen seitens des Betriebführers vorgenommen worden sind.
Verbleibt nach der durchgeführten Abgrenzung zwischen Erbhof- und erbhoffreiem Vermögen nach wie vor eine land- und forstwirtschaftlich genutzte Fläche und mit einer Hofstelle versehene Betriebsgröße von mindestens fünf Hektar als Untergrenze und wird andererseits als Obergrenze auf Grund der Größe bzw. der Betriebsintensität der Durchschnittsertrag nicht um das Sechsfache des zur Erhaltung einer fünfköpfigen Familie Erforderlichen nicht überstiegen, so ist dieser Betrieb als Erbhof gemäß dem Kärntner Erbhöfegesetz einzustufen.
Landwirtschaftliche Nebentätigkeiten, die neben der klassischen land- und forstwirtschaftlichen Produktion geführt werden, gelten nach wie vor als Teil des Erbhofes, wenn ihr Ausmaß bzw. Umfang zum eigentlichen land- und forstwirtschaftlichen Betrieb untergeordnet ist, z.B. viehhaltender Betrieb mit Nebenerwerbstätigkeit Urlaub am Bauernhof bis zehn Betten. Gegebenenfalls vorhandene gewidmete Baulandflächen sind ebenfalls nicht als erbhoffreies Vermögen auszuscheiden, wenn die Fläche dieser gewidmeten Flächen in ihrem Ausmaß im Verhältnis zur Gesamtbetriebsfläche untergeordnet sind, die Umwidmung nicht aktiv betrieben wurde bzw. keine Aufschließungsarbeiten oder Grundstücksteilungen seitens des Betriebführers vorgenommen worden sind.
Verbleibt nach der durchgeführten Abgrenzung zwischen Erbhof- und erbhoffreiem Vermögen nach wie vor eine land- und forstwirtschaftlich genutzte Fläche und mit einer Hofstelle versehene Betriebsgröße von mindestens fünf Hektar als Untergrenze und wird andererseits als Obergrenze auf Grund der Größe bzw. der Betriebsintensität der Durchschnittsertrag nicht um das Sechsfache des zur Erhaltung einer fünfköpfigen Familie Erforderlichen nicht überstiegen, so ist dieser Betrieb als Erbhof gemäß dem Kärntner Erbhöfegesetz einzustufen.
Ermittlung des Durchschnittsertrages
Die tauglichste Methode zur Ableitung des Übernahmswertes ist die konkrete Berechnung des jeweiligen Betriebes auf Grund der möglichen nachhaltigen land- und forstwirtschaftlichen Produktion. Bei der Berechnung ist eine gute Betriebsintensität zu unterstellen. Das landwirtschaftliche Einkommen kann auf Grund der gegebenen Produktion mit Hilfe von Hilfstafeln des Standarddeckungsbeitragskataloges ermittelt werden oder besser auf Grund konkreter Aufzeichnung des jeweiligen Betriebsführers. Abschreibungen von Maschinen, Geräten und Gebäuden sowie betriebliche Fixkosten, Zinsen und Ausgleichszahlungen sind bei der Ertragsermittlung zu berücksichtigen.
Die forstwirtschaftlich genutzten Flächen sind entsprechend ihrer Bonität und Bestockung exakt aufzunehmen, um einen nachhaltigen langfristigen Ertrag durch die Bewirtschaftung des Waldes darstellen zu können. Die Erschließung des Waldes, Aufforstungsrückstände bei Kahlflächen, Sturmschadensflächen, fehlende Waldpflege, schwierige Bringungsverhältnisse etc. sind bei der Einkommensermittlung des Waldes in Form eines erhöhten Aufwandes einzurechnen. Für die spätere Abgrenzung eines Voll-, Zu- oder Nebenerwerbsbetriebes wird bei der Ermittlung der einzelnen Erträge der unterschiedlichen Produktionsarten ein Arbeitsspiegel mitberechnet, damit in weiterer Folge auf Grund der Jahresarbeitsstundensumme eine entsprechende Zuteilung gemacht werden kann. Selbstverständlich sind bei der Ertragsermittlung auch bestehende Weiderechte, Holznutzungsrechte oder Erträge aus Agrargemeinschaftsanteilen zu berücksichtigen und dem Gesamteinkommen des Betriebes hinzuzurechnen.
Die forstwirtschaftlich genutzten Flächen sind entsprechend ihrer Bonität und Bestockung exakt aufzunehmen, um einen nachhaltigen langfristigen Ertrag durch die Bewirtschaftung des Waldes darstellen zu können. Die Erschließung des Waldes, Aufforstungsrückstände bei Kahlflächen, Sturmschadensflächen, fehlende Waldpflege, schwierige Bringungsverhältnisse etc. sind bei der Einkommensermittlung des Waldes in Form eines erhöhten Aufwandes einzurechnen. Für die spätere Abgrenzung eines Voll-, Zu- oder Nebenerwerbsbetriebes wird bei der Ermittlung der einzelnen Erträge der unterschiedlichen Produktionsarten ein Arbeitsspiegel mitberechnet, damit in weiterer Folge auf Grund der Jahresarbeitsstundensumme eine entsprechende Zuteilung gemacht werden kann. Selbstverständlich sind bei der Ertragsermittlung auch bestehende Weiderechte, Holznutzungsrechte oder Erträge aus Agrargemeinschaftsanteilen zu berücksichtigen und dem Gesamteinkommen des Betriebes hinzuzurechnen.
Lohnanspruch
Für die vorher angeführten Erträge aus den unterschiedlichen Produktionsarten eines gemischten land- und forstwirtschaftlichen Betriebes sind umfangreiche Arbeitsleistungen zu erbringen. Dem Übernehmer oder Anerben gebührt eine entsprechende Abgeltung dieses geleisteten Arbeitsaufkommens. Je nach Umfang der zu leistenden Arbeitsstunden auf Grund des mitermittelten Arbeitsspiegels gebührt dem Betriebsführer bzw. der Betriebsführerfamilie ein entsprechender Anteil am ermittelten Betriebseinkommen. Der Anteil kann pauschal als Prozentsatz oder als Stundensatz entsprechend der Ausbildung des Betriebsführers berechnet werden. Als Stundenrichtsatz könnte der aktuelle ÖKL-Richtsatz in der Höhe von EUR 11,50 beispielhaft angeführt werden. Bei der Ermittlung des Arbeitsanspruches auf Stundenbasis ist darauf Bedacht zu nehmen, dass die mögliche nachhaltige Jahresarbeitszeit eines Betriebsführers die Obergrenze bei durchschnittlich 2.600 Stunden anzusetzen ist.
In der Praxis zeigt sich bei vielen berechneten Übernahmswerten, dass auf Grund der Größe, Lage, der familiären Umstände und Ähnlichem nur ein sehr geringes Betriebseinkommen im Verhältnis zur geleisteten Arbeit erwirtschaftet wird. Eine konkrete Ermittlung des Lohnanspruches auf Stundenbasis würde insgesamt ein negatives Ergebnis ergeben. Es ist daher in solchen Fällen sinnvoller, einen bestimmten Prozentsatz je nach geleisteter Jahresarbeitszeit vom ermittelten Betriebseinkommen als Lohnanspruch zu berechnen. Dieser Ansatz entspricht auch der Überlegung, dass eine gute Betriebsintensität bei der Berechnung des nachhaltigen Ertrages zu unterstellen ist und bei einem schlechten Betriebseinkommen der Lohnanspruch daher auch dementsprechend geringer angesetzt werden soll.
In der Praxis zeigt sich bei vielen berechneten Übernahmswerten, dass auf Grund der Größe, Lage, der familiären Umstände und Ähnlichem nur ein sehr geringes Betriebseinkommen im Verhältnis zur geleisteten Arbeit erwirtschaftet wird. Eine konkrete Ermittlung des Lohnanspruches auf Stundenbasis würde insgesamt ein negatives Ergebnis ergeben. Es ist daher in solchen Fällen sinnvoller, einen bestimmten Prozentsatz je nach geleisteter Jahresarbeitszeit vom ermittelten Betriebseinkommen als Lohnanspruch zu berechnen. Dieser Ansatz entspricht auch der Überlegung, dass eine gute Betriebsintensität bei der Berechnung des nachhaltigen Ertrages zu unterstellen ist und bei einem schlechten Betriebseinkommen der Lohnanspruch daher auch dementsprechend geringer angesetzt werden soll.
Berechnung des Übernahmewertes
Nach Abzug des Lohnanspruches vom nachhaltigen jährlichen Ertrag verbleibt als Ergebnis das erbrelevante jährliche Einkommen. Dieses Einkommen zuzüglich des Mietwertes der Besitzerwohnung stellt jenen jährlichen Betrag dar, welcher den weichenden Erben gebührt. Da eine jährliche Erbteilsleistung rechtlich nicht vorgesehen ist, wird dieser Betrag über eine zu bestimmende Laufzeit in Form eines nachschüssigen Barwertes in einen Einmalbetrag umgewandelt. Dieser Einmalbetrag stellt den unbereinigten Übernahmswert dar. Der Mietwert der Besitzerwohnung wird zum erbrelevanten nachhaltigen jährlichen land- und forstwirtschaftlichen Einkommen deshalb hinzugerechnet, weil dies eine unbare Leistung des Erbhofes für den Anerben darstellt.
Die Höhe des Mietwertes ist entsprechend dem Gebäudezustand sowie der Ausstattung zu berechnen. Vorhandene übergroße Wohnflächen in bestehenden Bauernhäusern sind entsprechend ihrer tatsächlichen Nutzbarkeit anzupassen. Die Höhe richtet sich nach dem vom jeweiligen Bezirksgericht ausgewiesenen Mietrichtzinspreisen bzw. kann auch aus dem Immobilienpreisspiegel der Wirtschaftskammer Österreich entnommen werden. Die zu bestimmende Laufzeit für die Erbteilsberechnung ist im Regelfall mit der Hälfte einer Generationsfolge anzusetzen. Konkret sollte der Berechnungszeitraum die Hälfte der möglichen Lebensarbeitsdauer des Anerbens betragen. Der Zinssatz für die Barwertberechnung ergibt sich aus der langjährigen durchschnittlichen Sekundärmarktrendite abzüglich der langjährigen durchschnittlichen Inflationsrate und beträgt aktuell 3,3%.
Die Höhe des Mietwertes ist entsprechend dem Gebäudezustand sowie der Ausstattung zu berechnen. Vorhandene übergroße Wohnflächen in bestehenden Bauernhäusern sind entsprechend ihrer tatsächlichen Nutzbarkeit anzupassen. Die Höhe richtet sich nach dem vom jeweiligen Bezirksgericht ausgewiesenen Mietrichtzinspreisen bzw. kann auch aus dem Immobilienpreisspiegel der Wirtschaftskammer Österreich entnommen werden. Die zu bestimmende Laufzeit für die Erbteilsberechnung ist im Regelfall mit der Hälfte einer Generationsfolge anzusetzen. Konkret sollte der Berechnungszeitraum die Hälfte der möglichen Lebensarbeitsdauer des Anerbens betragen. Der Zinssatz für die Barwertberechnung ergibt sich aus der langjährigen durchschnittlichen Sekundärmarktrendite abzüglich der langjährigen durchschnittlichen Inflationsrate und beträgt aktuell 3,3%.
Ausgedinge, Schulden
Vom ermittelten unbereinigten Übernahmswert sind als vorletzten Berechnungsschritt bestehende Verpflichtungen zu berücksichtigen. Speziell bei Betriebsübergaben unter Lebenden werden zu Lasten des Übernehmers oder Anerben bestimmte Ausgedingeleistungen festgelegt. Art und Umfang dieser Leistungen können sehr umfangreich sein und sind daher entsprechend zu berücksichtigen.
Die Bewertung dieser Ausgedingeleistungen erfolgt auf Basis der von der Finanzlandesdirektion Kärnten veröffentlichten Richtlinie über die "Bewertung der Sachbezüge". Die volle freie Station des Übergebers beträgt EUR 2.354,60 jährlich. Diese je nach Art und Umfang definierten Leistungen des Übernehmers an den Übergeber sind vom ermittelten Übernahmswert abzuziehen. Es wird dazu auf Basis der Sterbetafel der Statistik Austria je nach Alter des Übergebers seine fernere Lebenserwartung berechnet und auf Grund dieser Dauer der Wert der zu leistenden jährlichen Ausgedingeverpflichtungen in Form eines nachschüssigen Barwertes als Einmalbetrag ermittelt. Dieser berechnete Einmalbetrag wird vom Übernahmswert abgezogen. Ebenso sind bestehende Fruchtgenuss-, Holznutzungsrechte etc. bei der Ermittlung des Übernahmswertes zu berücksichtigen. Die Übernahme der Begräbniskosten und würdigen Herstellung des Grabes wird als Kostenschätzung zum Bewertungsstichtag ermittelt und auf Grund der ferneren Lebenserwartung des Betroffenen auf seinen möglichen Sterbetag abgezinst und vom Übernahmswert abgezogen.
Bei übernommenen Kreditverpflichtungen durch den Anerben sind die laufenden Zinsen bereits in der Einkommensberechnung des nachhaltigen jährlichen Durchschnittsertrages berücksichtigt worden. Die aushaftende Kreditsumme ist vom Übernahmswert abzuziehen. Der sich nach den vorher angeführten Berechnungsschritten verbleibende Betrag stellt den bereinigten Übernahmswert dar und ist entsprechend der gesetzlichen Quote auf die weichenden Erben aufzuteilen.
Die Bewertung dieser Ausgedingeleistungen erfolgt auf Basis der von der Finanzlandesdirektion Kärnten veröffentlichten Richtlinie über die "Bewertung der Sachbezüge". Die volle freie Station des Übergebers beträgt EUR 2.354,60 jährlich. Diese je nach Art und Umfang definierten Leistungen des Übernehmers an den Übergeber sind vom ermittelten Übernahmswert abzuziehen. Es wird dazu auf Basis der Sterbetafel der Statistik Austria je nach Alter des Übergebers seine fernere Lebenserwartung berechnet und auf Grund dieser Dauer der Wert der zu leistenden jährlichen Ausgedingeverpflichtungen in Form eines nachschüssigen Barwertes als Einmalbetrag ermittelt. Dieser berechnete Einmalbetrag wird vom Übernahmswert abgezogen. Ebenso sind bestehende Fruchtgenuss-, Holznutzungsrechte etc. bei der Ermittlung des Übernahmswertes zu berücksichtigen. Die Übernahme der Begräbniskosten und würdigen Herstellung des Grabes wird als Kostenschätzung zum Bewertungsstichtag ermittelt und auf Grund der ferneren Lebenserwartung des Betroffenen auf seinen möglichen Sterbetag abgezinst und vom Übernahmswert abgezogen.
Bei übernommenen Kreditverpflichtungen durch den Anerben sind die laufenden Zinsen bereits in der Einkommensberechnung des nachhaltigen jährlichen Durchschnittsertrages berücksichtigt worden. Die aushaftende Kreditsumme ist vom Übernahmswert abzuziehen. Der sich nach den vorher angeführten Berechnungsschritten verbleibende Betrag stellt den bereinigten Übernahmswert dar und ist entsprechend der gesetzlichen Quote auf die weichenden Erben aufzuteilen.
