Wie beurteilt die Finanz Ihre Vermietung?

Bei "Urlaub am Bauernhof“ handelt es sich um eine Urlaubsform, die sich größter Beliebtheit erfreut. Speziell von Familien mit Kindern wird diese Art der Erholung gerne angenommen. Unter Privatzimmervermietung ist die durch die gewöhnlichen Mitglieder des eigenen Hausstandes als häusliche Nebenbeschäftigung ausgeübte Vermietung von nicht mehr als zehn Fremdenbetten zu verstehen.
 

Die Vermietung von zehn Gästebetten mit Verabreichung des Frühstücks stellt einen zulässigen land- und forstwirtschaftlichen Nebenerwerb dar. Was die Bettenanzahl betrifft, ist nicht die Zahl der benützten Betten, sondern der zur Verfügung stehenden Betten maßgebend. Die Zimmervermietung mit Frühstück im Ausmaß von höchstens zehn Betten stellt nach der (steuerlichen) Pauschalierungsverordnung land- und forstwirtschaftlichen Nebenerwerb dar, wobei die Betriebsausgaben mit 50% der entsprechenden Betriebseinnahmen (einschließlich Umsatzsteuer) angesetzt werden können.

Da die Privatzimmervermietung als häusliche Nebenbeschäftigung nicht nur Land- und Forstwirten vorbehalten ist, werden die Einnahmen der Zimmervermietung mit Frühstück nicht auf die 40.000-Euro-Grenze für Nebenerwerb und Be- und/ oder Verarbeitung bzw. Almausschank angerechnet. Der zulässige Nebenerwerb der Privatzimmervermietung stellt klar auf die klassische Zimmervermietung mit Verabreichung eines Frühstückes ab. Eine darüber hinausgehende Bewirtung oder ein umfangreiches sonstiges Leistungsangebot führen zur Einstufung als Einkünfte aus Gewerbebetrieb. Unschädlich ist jedoch der Verkauf von Urprodukten (z.B. Milch, Eier) oder von be- oder verarbeiteten Produkten (z.B. Brot, Käse) an Hausgäste. Die Erlöse für be- oder verarbeitete Produkte sind jedoch separat zu erfassen und auf die 40.000-Euro-Grenze anzurechnen. Eine saisonale Zimmervermietung (mit Frühstück), die sich auf mehr als zehn Fremdenbetten erstreckt, ist nicht mehr als Vermietung geringen Ausmaßes, sondern als gewerbliche Tätigkeit anzusehen.

Der Slogan "Urlaub am Bauerhof“ allein rechtfertigt noch nicht die Beurteilung, dass die Vermietung von Ferienwohnungen in der landwirtschaftlichen Tätigkeit aufgeht. Um von einer landwirtschaftlichen Nebentätigkeit zu sprechen, sind die für einen Bauernhof typischen und einem "Urlaub am Bauernhof“ Attraktivität verleihenden Einrichtungen erforderlich. Seitens der Finanzverwaltung wird die bloße Appartementvermietung durch Land- und Forstwirte (wenn diese nicht im Rahmen eines Gewerbebetriebes erfolgt) grundsätzlich den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung zugeordnet. In den Einkommensteuerrichtlinien ist auch festgehalten, dass das kurzfristige Vermieten von fünf mit Kochgelegenheiten ausgestatteten Appartements im Regelfall noch keine gewerbliche Betätigung darstellt. Es bestehen keine Bedenken, wenn bei der Vermietung von nicht mehr als fünf Appartements ohne Erbringung von Nebenleistungen im Rahmen der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung die Werbungskosten mit 30% der Einnahmen (ohne Umsatzsteuer und Kurtaxe) geschätzt werden.

Bei Anwendung der Bruttomethode sind die bezahlte Umsatzsteuer und die Vorsteuer aus Anlageninvestitionen gesondert absetzbar. Die Kurtaxe kann als Durchläufer sowohl bei den Einnahmen als auch bei den Werbungskosten außer Ansatz bleiben. Die Hüttenvermietung wird im Regelfall gleich zu behandeln sein wie die Vermietung von Ferienwohnungen. Selbstverständlich können die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung auch durch eine vollständige Einnahmen-Ausgaben-Rechnung ermittelt werden.

Nebenleistungen wie das Zur-Verfügung-Stellen eines Gemeinschafsraumes, eines Fernsehzimmers sowie die Möglichkeit der Mitbenützung einer Sauna werden unter Zugrundelegung der Ausführungen in den Einkommensteuerrichtlinien den Rahmen der Vermietung nicht sprengen, wiewohl es immer auf den konkreten Einzelfall ankommt. In der Praxis ergeben sich häufig Mischformen aus Zimmer- und Appartementvermietung. Für diese Fälle wurden vom Bundesministerium für Finanzen in den Einkommensteuerrichtlinien klare Aussagen getroffen (siehe Infokasten).
 

Sozialversicherungsrechtlich ist "Urlaub am Bauerhof“ die Vermietung von Privatzimmern mit Verabreichung des Frühstücks bzw. kleiner Speisen in zum Betriebskomplex gehörenden Räumlichkeiten. Zu beachten ist dabei, dass maximal zehn Betten bereitgestellt werden dürfen. Wird diese Höchstzahl überschritten, liegt auch sozialversicherungsrechtlich eine gewerbliche Zimmervermietung vor.

Werden lediglich Ferienwohnungen ohne Verpflegungsangebot, tägliche Zimmerreinigung oder sonstige Dienstleistungen angeboten, handelt es sich nicht um meldepflichtigen "Urlaub am Bauernhof“, sondern um Vermietung und Verpachtung und sind die Einnahmen daraus nicht nach dem Bauernsozialversicherungsgesetz beitragspflichtig. Die Endreinigung einer Ferienwohnung ist für das Vorliegen einer land- und forstwirtschaftlichen Nebentätigkeit nicht ausreichend.

Beispiel: Es werden vier Doppelzimmer und zwei Appartements mit jeweils vier Betten vermietet. Bei der Appartementvermietung werden keine täglichen Dienstleistungen verrichtet. Es erfolgt lediglich eine Endreinigung. Die Fremdenzimmer werden hingegen täglich gereinigt und es wird ein Frühstück verabreicht. Die Einkünfte aus der Vermietung der Fremdenzimmer sind im Rahmen der landwirtschaftlichen Nebentätigkeit erzielt.

Die Vermietung der Appartements führt hingegen zu Einkünften aus Vermietung und Verpachtung. Es empfiehlt sich, getrennte Aufzeichnungen zu führen! Die Ermittlung der Beitragsgrundlage (Pauschalsystem) ergibt sich aus Bruttoeinnahmen minus dem Freibetrag in Höhe von 3.700 Euro minus 70% Ausgabenpauschale. Durch Multiplikation mit dem gültigen Beitragssatz in Höhe von 25,70% (bei Vollversicherung) ergibt sich bis zur Höchstbeitragsgrundlage die jährliche Vorschreibung.

Die Beherbergung von Gästen durch Zimmervermietung mit Frühstück führt zu Einkünften aus Land- und Forstwirtschaft, wenn von der Vermietung nicht mehr als zehn Betten erfasst werden. Hinsichtlich dieser Grenze ist folgendermaßen zu unterscheiden:
 
Fall 1
Es werden zur Nutzungsüberlassung mit Frühstück weitere zusätzliche Nebenleistungen erbracht ("Urlaub am Bauernhof“, wie zum Beispiel Produktverkostung, "Mitarbeit“ der Gäste, Besichtigung des Betriebes, Zugang zu den Stallungen, Demonstrieren der Wirtschaftsabläufe usw.): In diesem Fall ist die Zehn-Betten-Grenze einheitlich zu sehen. Das heißt, es ist unerheblich, ob die Betten in einem (mehreren) Appartement(s) oder in einem (mehreren) sonstigen Zimmer(n) angeboten werden. Bei Überschreitung der Zehn-Betten-Grenze liegen - unabhängig davon, ob sich diese in Fremdenzimmern oder Appartements befinden - insgesamt Einkünfte aus Gewerbebetrieb vor.
 
Beispiel
Im Rahmen von "Urlaub am Bauernhof“ (umfassend Frühstück, Produktverkostung, "Mitarbeit der Gäste“, Besichtigung des Betriebes und Demonstrierung der Wirtschaftsabläufe) werden vier Doppelzimmer und zwei Appartements mit jeweils vier Betten (insgesamt 16 Betten) mit Frühstück vermietet. Es liegt insgesamt hinsichtlich der gesamten Zimmervermietung eine gewerbliche Tätigkeit vor.
 
Fall 2
Es werden sowohl Fremdenzimmer als auch Appartements mit Nebenleistungen in Form von Frühstück und täglicher Reinigung angeboten. In diesem Fall ist wie im Fall 1 die gesamte Bettenanzahl zusammenzurechnen. Es liegen bei Überschreitung der Zehn-Betten-Grenze - unabhängig davon, ob sich diese in Fremdenzimmern oder Appartements befinden - insgesamt Einkünfte aus Gewerbebetrieb vor.
 
Beispiel
Es werden vier Doppelzimmer und zwei Appartements mit jeweils vier Betten vermietet. Die Appartements sowie die Fremdenzimmer werden täglich gereinigt und es wird an alle Gäste ein Frühstück verabreicht. Es liegt eine einheitliche gewerbliche Tätigkeit vor.
 
Fall 3
Es werden Fremdenzimmer mit Nebenleistungen in Form von Frühstück und täglicher Reinigung angeboten, während bei der Vermietung der Appartements keine Nebenleistungen erbracht werden. In diesem Fall sind die Zimmervermietung und die Appartementvermietung getrennt zu beurteilen. Die Zehn-Betten-Grenze bezieht sich nur auf die Überlassung von Fremdenzimmern. Die Appartementvermietung führt zu Einkünften aus Vermietung und Verpachtung.
 
Beispiel
Es werden vier Doppelzimmer und zwei Appartements mit jeweils vier Betten vermietet. Bei der Appartementvermietung wird kein Frühstück verabreicht. Es werden keine Nebenleistungen angeboten. Es erfolgt keine tägliche Reinigung, sondern lediglich eine Endreinigung. Die Fremdenzimmer werden hingegen täglich gereinigt und es wird ein Frühstück verabreicht. Die Einkünfte aus der Vermietung der Fremdenzimmer sind als Nebentätigkeit im Rahmen des landwirtschaftlichen Betriebes durch Einnahmen-Ausgaben-Rechnung (zumeist 50%iger Betriebsausgabenabzug) zu ermitteln. Die Vermietung der Appartements führt zu Einkünften aus Vermietung und Verpachtung.