Diversifizierung? So gelingt’s! (Teil 2)

Die Tendenz zu höheren Investitionssummen und verstärktem Fremdkapitaleinsatz steigt. Im Folgenden soll an Hand vereinfachter Beispiele aus der Vermietung von Ferienwohnungen untersucht werden, welche finanziellen Auswirkungen unterschiedliche Investitionshöhen und das Ausschöpfen von Förderungen bewirken.

Neubau von 2 Ferienwohnungen für jeweils vier Personen, je 65 m2, Finanzierung mittels Eigenkapital, Arbeitsleistung erfolgt durch familieneigene Arbeitskraftstunden (AkH), Orts- und Nächtigungstaxen bleiben als Durchlaufposten außer Ansatz, es wird vereinfachend mit einer durchschnittlichen kalkulatorischen Nutzungsdauer von 30 Jahren für alle Investitionsgegenstände gerechnet.
Bei einer Gesamtinvestitionssumme von 283.300 Euro errechnen sich jährliche Fixkosten von 14.584,58 Euro inklusive Eigenkapitalverzinsung. Bei einer geplanten Auslastung von 110 Vollbelegstagen (VBT) und einem durchschnittlichen Mietentgelt pro Tag und Wohnung von 90 Euro ermittelt sich eine jährliche Leistung (Umsatz bzw. Erlös) von 19.800 Euro und ein kalkulatorisches positives Betriebsergebnis (Gewinn, Einkommensbeitrag) von 2554,52 Euro. Dieses entspricht einer effektiven Entlohnung pro eigener eingesetzter Arbeitsstunde von 14,51 Euro. Die Mindestauslastung bei dieser Kostenstruktur zur Erreichung der Gewinnschwelle beträgt 94 VBT.
 

Wie Beispiel 1, jedoch wird unterstellt, dass eine Investitionsförderung aus der Maßnahme „Diversifizierung hin zu nichtlandwirtschaftlichen Tätigkeiten (6.4.1.) möglich ist. Der Fördersatz beträgt 25 % der Nettokosten; es wird angenommen, dass alle Investitionsgegenstände förderfähig sind:
Demnach kann ein Zuschuss in Höhe von 59.020,83 Euro gewährt werden. Somit verringern sich die jährlichen Kapitalkosten, und das Betriebsergebnis (der Einkommensbeitrag) steigt auf 4669,43 Euro. Die Stundenentlohnung beträgt jetzt bereits 26,53 Euro, und es sind nur mehr 81 Vollbelegstage notwendig, um in die Gewinnzone zu gelangen.

Wie Beispiel 1, jedoch erfolgt kein Neubau, sondern ein Umbau bestehender, bereits abgeschriebener älterer Bausubstanz. Somit können die Investitionskosten gegenüber einem Neubau um 35 % reduziert werden. 
Bei einer Investitionssumme von nunmehr 224.279,17 Euro beträgt bei gleichem Umsatz von 19.800 Euro (110 VBT) das positive Jahresergebnis 5750,13 Euro, weil die Fixkosten entsprechend niedriger sind (effektive Entlohnung pro AkH 32,67 Euro). An Mindest-Vollbelegstagen zur Erreichung der Gewinnschwelle sind 74 VBT erforderlich.
 

Umbau wie Beispiel 3, zusätzlich werden die anfallenden Umbaukosten mit 25 % vom Nettowert gefördert. Jetzt steigt das Betriebsergebnis (Zusatzeinkommen) auf 7199,29 Euro, und die effektive Stundenentlohnung liegt bei 40,91 Euro.
Die Rentabilität des durchschnittlich eingesetzten Kapitals erhöht sich in den Beispielen je nach Art der Umsetzung von 1,8 auf 7,4 %.
 

Auch wenn die nebenstehend angeführten Beispiele stark vereinfacht sind – keine Fremdfinanzierung, geringe Marketingkosten, einheitliche Nutzungsdauer für alle Investitionen, sämtliche Investitionen förderfähig – gelten die folgenden Ergebnisse des Modells für alle Investitionsvorhaben:

• Die drei Kriterien Investitionskosten, Auslastung und eventuelle Fördermöglichkeit haben einen großen Einfluss auf den wirtschaftlichen bzw. finanziellen Projekterfolg.
• Diese drei Größen können als „elastisch“ angesehen werden; das bedeutet, dass die geringe Änderung eines Faktors großen Einfluss auf das Endergebnis nimmt.
• Hohe Investitionskosten und eine eventuell erforderliche Fremdfinanzierung vergrößern in einem wesentlichen Ausmaß das gesamte Projektrisiko – Zwang zu hoher Auslastung – Preisdruck; Fremdkapital muss in einem festgelegten Zeitraum zurückgezahlt werden, auch wenn das Investitionsgut eine längere Nutzungsdauer aufweist.
• Für den Projekterfolg ist es sehr empfehlenswert, bereits zuvor ein Konzept mit dem geplanten Angebot (Zielgruppe, Gästeprogramm, Ausstattung, Preissegment) zu erstellen.
• Investitionsvorhaben erfordern daher eine genaue Planung. Es soll zielorientiert investiert werden (was muss zu welchem Zeitpunkt angeschafft werden, wo lassen sich Kosten einsparen).
• Die Absatzmengen, im Beispielsfall Vollbelegstage, müssen realistisch geschätzt werden. Steigerungen von 100 % in drei Jahren können nur selten umgesetzt werden. Es sei denn, die Ausgangsbelegung wäre sehr niedrig.
• Neben der Ermittlung des voraussichtlichen Betriebsergebnisses ist insbesondere bei Fremdfinanzierung ein entsprechender Finanzplan aufzustellen, der die gesamte Liquiditätssituation des jeweiligen Betriebes beleuchtet.

Neben den Betriebskonzepten für Hofübernehmer und Investitionsprojekte erstellt das LK-Referat 6 „Agrar- und Marktwirtschaft“ auch Betriebsplanungen und Diversifizierungskonzepte. Sie dienen den potenziellen Projektbetreibern einerseits als Hilfestellung, um künftige finanzielle Auswirkungen besser einschätzen zu können und damit die Investitionsentscheidung zu beeinflussen. Andererseits werden diese Konzepte auch in Zusammenhang mit behördlichen Genehmigungsverfahren, bei Finanzierungsentscheidungen von Banken und insbesondere zur Bewilligung landwirtschaftlicher Investitionsförderungen verwendet. Damit die Konzepte eine entsprechende Aussagekraft besitzen, ist die Mitarbeit der Landwirtinnen und Landwirte gefordert, denn nur eine solide Grunddatenbasis führt auch zu rechnerisch korrekten und realisierbaren Kennzahlen.

Ansprechpartner: LK Kärnten, Museumgasse 5, 9020 Klagenfurt am Wörthersee, Referat 6, Mag. Stefan Jerlich, ABL, Tel. 0463/5850–1404, stefan.jerlich@lk-kaernten.at