Landwirtschaftliche Pachtverträge - was zu beachten ist

Grundsätzlich ist zu beachten, dass ein Pächter im Falle einer späteren Betriebsübernahme nicht mehr die Begünstigungen nach dem Neugründungsförderungsgesetz, wie etwa die Befreiung von der Grunderwerbsteuer oder der KFZ-Zulassungsgebühr, in Anspruch nehmen kann, da er bereits zuvor in vergleichbarer Form betrieblich tätig war.

Übersteigt die verpachtete Fläche 2 ha, muss der Vertrag innerhalb von drei Monaten nach Unterzeichnung bei der zuständigen Grundverkehrsbehörde eingereicht werden. Ausgenommen sind Verträge zwischen engen Verwandten, wenn der Betrieb als Ganzes verpachtet wird. Zudem ist jede Änderung der Bewirtschaftungsverhältnisse binnen eines Monats der Sozialversicherungsanstalt der Selbständigen zu melden.

Die Gebührenpflicht sieht vor, dass für Pachtverträge grundsätzlich eine Gebühr in Höhe von 1% des Wertes anfällt. Bei befristeten Verträgen wird der gesamte Pachtzins, höchstens jedoch das 18-Fache des Jahreswertes, herangezogen. Bei unbefristeten Verträgen ist der dreifache Jahreswert maßgeblich. Beträge unter 150 Euro sind gebührenfrei. Die Gebühr ist vom Verpächter selbst zu berechnen, beim Finanzamt anzumelden und einzuzahlen. Auf allen Vertragsausfertigungen ist der Vermerk über die Selbstberechnung samt Datum, Betrag und Unterschrift anzubringen.

Der Pachtzins ist beim Verpächter einkommensteuerpflichtig, sofern das Einkommen bestimmte Grenzen überschreitet und ist beim Pächter in der Regel als Betriebsausgabe absetzbar. Neben den steuerlichen Auswirkungen können auch sozialrechtliche Folgen eintreten. Verpachtung oder Pachtung können Einfluss auf Versicherungsbeiträge, Pensionsansprüche, Ausgleichszulage, Arbeitslosengeld, Kinderbetreuungsgeld und andere einkommensabhängige Leistungen haben. Eine genaue Abklärung bei der Sozialversicherung der Selbständigen oder der LK Kärnten ist daher empfehlenswert.

Zur Wertsicherung des Pachtzinses dient der von der Statistik Austria veröffentlichte Verbraucherpreisindex. Der Pachtzins wird jährlich im Verhältnis der Veränderung des Index angepasst, wobei im Vertrag festzulegen ist, ab wann die erste Anpassung erfolgen soll.

Ein weiterer wichtiger Punkt betrifft die Förderauflagen im Rahmen des ÖPUL 2023-2028. Liegt diesbezüglich bereits eine Belegung des Pachtgegenstandes vor, ist eine Überprüfung des jeweiligen Mehrfachantrages bei Ihrer Außenstelle unbedingt erforderlich. Junglandwirte haben zusätzlich die Möglichkeit, eine Existenzgründungsbeihilfe zu beantragen. Des Weiteren ist noch zu beachten, dass bei Weingärten eine Meldepflicht besteht. Bei einem Bewirtschafterwechsel oder einer Zupachtung besteht bei Biobetrieben zusätzlich eine Meldung, innerhalb von 14 Tagen, an die zuständige Kontrollstelle, um Nachteile bei Förderungen zu vermeiden. Darüber hinaus können im Vertrag zusätzliche Vereinbarungen getroffen werden – Ausschluss über die Verfügungsgewalt bestimmter Landschaftselemente wie Bäume oder Sträucher. Dabei sollte beachtet werden, dass insbesondere Obstbäume sozialversicherungsrechtliche Auswirkungen haben können, die sich etwa auf Pensionsansprüche des Verpächters auswirken. Insgesamt zeigt sich, dass ein Pachtvertrag weitreichende Konsequenzen hat. Um rechtliche und finanzielle Nachteile zu vermeiden, empfiehlt es sich, rechtzeitig die Beratung durch die Außenstellen in Ihrem Bezirk, in der Stabstelle Recht oder die Sozialversicherung der Selbständigen in Anspruch zu nehmen.