Energieversorger auf der Suche nach PV-Freiflächen

Österreichweit – insbesondere auch in Kärnten – treten immer mehr Energieanbieter an die Grundeigentümer – in den meisten Fällen Landwirte – heran, um sich geeignete Flächen für Photovoltaikfreiflächenanlagen (PV-FFA) mittels eines Pachtvertrages zu sichern. Dafür werden in der Regel zwei Verträge abgeschlossen: ein Optionsvertrag sowie ein Pachtvertrag.

Der Optionsvertrag bildet quasi die Vorreservierung der Fläche  durch den Anlagenbetreiber für die spätere Verpachtung an denselben. Hier ist in der Regel eine Fläche über 1 ha die Optionsfläche. Es muss festgehalten werden, welche Grundstücke bzw.  eventuelle Gebäudeteile zur  Option stehen (detaillierter Lageplan, wenn möglich mit Positionierung der Anlage). Auch muss vereinbart werden, dass keine Haftung für bestimmte  Eigenschaften der Grundfläche  übernommen wird und wie mit  etwaigen Restflächen umgegangen wird. Des Weiteren müssen im Vertrag die Befugnisse  und die Abstimmungspflichten  des künftigen Betreibers (Optionsnehmer) für diverse Vorbereitungsarbeiten und ein etwaiger Schadenersatz für Flurschäden geregelt werden. Bei  Einräumung der Option wird ein Optionsentgelt pro ha und  Jahr vereinbart. Eine gängige  Vertragslaufzeit beträgt hier für  fünf Jahre – mit der Möglichkeit einer einvernehmlichen Verlängerung. Bei der Laufzeitbemessung sollte insbesondere  auf eventuell laufende Verträge Bedacht genommen werden  (z.B. laufende Pachtverträge,  AMA-Förderperiode und dergleichen).

Bereits vor Unterzeichnung des  Optionsvertrags muss sich der Grundstückseigentümer über einige Punkte im Klaren sein:

• Agri-PV ja oder nein: Wird die Fläche unter der Photovoltaikanlage weiterhin landwirtschaftlich genutzt,  und kann ein landwirtschaftlicher Hauptzweck begründet werden, oder steht die Energieerzeugung im  Vordergrund?
• Einkommensteuer – Erreicht man als Verpächter mit den zusätzlichen Einkünften aus  der Verpachtung die Steuerfreigrenze für die Einkommensteuer? Wenn ja: Beachtung der Progressionsstufen  und einhergehenden Mehrbelastungen!
• Grundsteuer – um welchen  Betrag erhöht sich meine Abgabenlast bei einer etwaigen Einstufung der Fläche als Grundvermögen (d. h., wenn keine Agri-PV begründet wird)?
• Eigentümerwechsel – wie  realistisch ist ein Eigentümerwechsel im Verpachtungszeitraum der PV-FFA  und damit die Gefahr von  deutlich erhöhten Abgaben  im Zuge dessen? 

Sobald man Antworten auf  diese Grundlagenfragen hat,  kann man sich über die eigentlichen Verträge Gedanken machen. Zunächst sollte man sich  gut über seinen Vertragspartner informieren, denn bei den  möglichen Pächtern reicht die  Bandbreite von namhaften  Energieversorgern bis hin zu  dubiosen ausländischen Unternehmenskonstruktionen. Die Bonität und Sicherheit des Vertragspartners sollte jedenfalls überprüft werden.

Sind die entsprechenden Rahmenbedingungen gegeben, sodass der Pächter von seiner Option Gebrauch machen kann  (z.B.: Die notwendige Widmung und Genehmigungen wurden erreicht. Ein Baubeginn ist möglich), dann kommt der eigentliche Pachtvertrag zur  Geltung. Dieser regelt im Detail:

• die genaue Pachtfläche und dazugehörige Teile (Positionierung und tatsächliches Ausmaß mit Plänen),
• die Pachtdauer und Auflösungsgründe,
• die zu bezahlenden Entgelte (einmalig und jährlich; Abrechnungsmodalitäten)
• die Rechte und Pflichten des Pächters und Verpächters,
• die Regeln für die Errichtung und den Betrieb der Anlage  (Was darf errichtet werden?),
• die Haftungsfragen (insbesondere die Schad- und Klagloshaltung des Verpächters)  sowie
• die Abstimmungspflicht mit dem Verpächter,
• die Wiederherstellungspflichten nach Ablauf der Vertragslaufzeit,
• den Umgang mit Vertragskosten und notwendige Sicherstellungen für Entsorgung,
• notwendige Regelungen, wenn nur ein geringer Teil der Optionsfläche gewidmet wird u. v. m.

Die gängigen Vertragslaufzeiten für Pachtverträge von PV-FFA bewegen sich zwischen 20 und 30 Jahren mit der Option auf eine einvernehmliche Verlängerung. Die Pachtentgelte setzen sich aus verschiedenen  Positionen zusammen. Es gibt die Möglichkeit von wertgesicherten fixen, jährlichen Pachtentgelten und/oder Entgelten, die abhängig von der erzeugten Strommenge, von Umsätzen oder dem aktuellen Marktpreis für PV-Strom gemacht werden. Wozu man an dieser Stelle tendiert, hängt wohl stark von der  eigenen Risikoaffinität ab. Des Weiteren werden von einigen Anbietern auch zusätzliche jährliche Entgelte für die Übernahme der grundstücks- und vermögensbezogenen Steuern bezahlt. Die Schwankungsbreite der üblichen jährlichen Entgeltsummen ist sehr groß. Darüber hinaus werden von einigen Energieversorgern für die notwendige Leitungslegung und für die notwendigen Unterstützungsmaßnahmen  des Verpächters im Zuge der Errichtung der PV-FFA einmalige Entgelte in Form von Mühewaltungspauschalen angeboten. Ebenso können Pauschalen für etwaige Rückzahlungsverpflichtungen aufgrund von AMA-Förderverpflichtungen vereinbart werden.

Die Verpachtung von Flächen für PV-FFA muss wohl überlegt werden. Die Verträge werden auf lange Zeit abgeschlossen. Die derzeit am Markt angebotenen Options- und Pachtverträge enthalten sehr unterschiedliche Entgelte und für die Grundeigentümer nicht immer ideale Vertragsbestandteile. Besonderes Augenmerk ist auf die steuer- und sozialversicherungsrechtlichen Auswirkungen einer solchen Verpachtung zu legen. Es ist anzumerken, dass das Land Kärnten aktuell nahezu keine Widmungen von PV-Freiflächenanlagen auf landwirtschaftlichen Nutzflächen genehmigt. Ob sich dieser Zugang ändern wird, entscheidet die neue Kärntner Landesregierung.

Die Finanzbehörde stuft eine Fläche mit PV­-FFA nur unter besonderen Voraussetzungen für überwiegende landwirtschaftliche Nutzung und damit als sogenannte Agri­-PV ein.
Beispiele:

• Flächen als Weideflächen und Ausläufe: z. B. Geflügelweide für z. B. mindestens 1650 Junghennen/Masthühner, mindestens 660 Legehennen/Mastputen,  mindestens 1460 Mastenten, mindestens 100 Weidegänse je  ha PV-­Fläche (umzäunte Fläche). Bei anderen Tierarten wird in der Regel nicht von einem land-­ und  forstwirtschaftlichen Hauptzweck ausgegangen.
• Flächen mit Sonderkulturen (z. B. Weinbau, Obstbau, Beerensträucher), bei denen die Module z.B. als Überdachung oder als Ersatz  für Hagelnetze dienen.
• Flächen mit unterfahrbaren Modulen, die so hoch (mindestens 4,5 m Höhe) montiert sind, dass die gesamte darunterliegende Fläche weiterhin für in  der Landwirtschaft verwendete Fahrzeuge gefahrlos benutzbar und auf diese Weise für land- und forstwirtschaftliche Zwecke nutzbar ist.
• Flächen, wo die Module in einer  Höhe von mehr als 2 m (Unterkante) montiert oder vertikal (wie ein Zaun) angebracht sind und  der Bereich zwischen den Modulreihen traktorbefahrbar ist (Breite mindestens 6 m lichte Weite  zwischen den Modulflächen). 

Bei einer Agri­-PV sind die Auswirkungen für den Verpächter relativ gering: Pachteinnahmen  sind als Einkünfte aus Land­ und Forstwirtschaft (LuF) im Rahmen der LuF-­Pausch-­VO gesondert zu  erfassen, und eine Einkommensteuererklärung ist abzugeben. Die SVS­-Beiträge fallen weiterhin regulär an. Agri-­PV­Anlagen werden in der Checkliste für die Genehmigung von Freiflächenanlagen des Landes Kärnten explizit als „GO-­Flächen“ erwähnt und haben deshalb größere Chancen auf eine entsprechende Widmung. Detaillierte Projektunterlagen stellen dementsprechend die Grundlage für eine Genehmigung dar.

Steuerrecht beachten:
In den meisten Fällen wird die Energieerzeugung als Hauptnutzung der Fläche für PV-FFA angesehen.  Dies bedeutet aber weiters,dass die gegenständliche Fläche abgabenrechtlich von landwirtschaftlichem  Vermögen in Grundvermögen umgewandelt wird und somit grundsteuerlich deutlich höher besteuert wird. Im Rahmen eines Verkaufes oder einer Übergabe ist dann auch mit einer deutlich höheren Abgabelast in Form der Grunderwerbsteuer sowie der Nebengebühren (wie z.B. der Eintragungsgebühr) zu rechnen. Auch bei der Bemessung der Höhe etwaiger Pflichtteile für weichende Erben im Zuge einer Hofübergabe kann eine PV-FFA zu einer deutlich höheren Bemessungsgrundlage führen, da die betroffene Fläche unter Umständen aus dem sogenannten Erbhofvermögen herausfällt und zu erbhoffreien Vermögen wird (gemäß Kärntner Erbhöfegesetzgebung). Die Einkünfte aus der Bewirtschaftung einer Agri-PV-Fläche (z.B. Mähen, Beweiden) sind als landwirtschaftliche Einkünfte einzustufen. Aber Achtung: Bewirtschaftet man die Fläche einer PV-FFA, sind dies Einkünfte aus gewerblicher Tätigkeit mit entsprechenden steuerlichen und sozialversicherungsrechtlichen Konsequenzen.

Bei Fragen rund um die Verträge zur Verpachtung von Flächen für die Stromproduktion  mittels Photovoltaikanlagen stehen Ihnen die Mitarbeiter der Stabstelle Recht der LK- Kärnten als Erstansprechpartner gerne zur Verfügung.
Kontakt: Stabstelle Recht, Museumgasse 5, 9020 Klagenfurt, recht@lk­kaernten.at, Telefon: 0463/5850­1461.