Grundverkauf: Wie hoch ist die ImmoESt, was ist zu beachten?

Unter einer Veräußerung versteht man eine entgeltliche Übertragung. Davon ist auszugehen, wenn der Wert der Gegenleistung mehr als 50% des Wertes des hingegebenen Grundstückes beträgt bzw. kein Schenkungswille vorhanden ist. Beträgt der Wert eines Grundstückes beispielsweise 100.000 Euro und bezahlt der Käufer dafür mehr als 50.000 Euro, so ist von einer entgeltlichen Übertragung auszugehen. Neben dem Verkauf ist auch ein Tausch ein entgeltliches Rechtsgeschäft und stellt somit ebenso eine Veräußerung dar.

Der Grundstücksbegriff umfasst nicht nur Grund und Boden, sondern auch Gebäude und grundstücksgleiche Rechte (z. B. Baurecht, Jagdrecht, Fischereirecht). Im Gegensatz dazu fallen selbstständige Wirtschaftsgüter wie stehendes Holz, stehende Ernte oder Feldinventar nicht unter den Grundstücksbegriff und folglich nicht unter die Regelung der Immobilienertragsteuer.

Als verkaufender Landwirt stellt sich nun die Frage nach dem richtigen Steuersatz und der Höhe der ImmoESt. Dies spielt für die Höhe des Kaufpreises eine entscheidende Rolle. In der Praxis findet man dazu oft widersprüchliche Aussagen, welche von 4,2% über 18% bis zu 30% reichen. Was stimmt nun?

Tatsächlich können alle Aussagen im jeweiligen Fall zutreffend sein, denn es hängt davon ab, wann das Grundstück entgeltlich erworben wurde (Neuvermögen oder Altvermögen), um welches Grundstück es sich handelt (Grünland, Bauland oder Gewerbegebiet) und ob man die Immobilienertragsteuer vom Veräußerungsgewinn (Kaufpreis minus Anschaffungskosten) oder vereinfachend vom Veräußerungserlös (gesamter Kaufpreis) berechnet.

Als Neuvermögen gelten Grundstücke, die nach dem 31. März 2002 angeschafft wurden. Eine Anschaffung im Sinne des Gesetzes ist ein entgeltlicher Erwerb. Anschaffungszeitpunkt ist der Zeitpunkt des letzten entgeltlichen Erwerbs. Erfolgte die Übertragung eines Grundstückes unentgeltlich (Hofübergabe, Schenkung, Erbschaft), so ist auf den Anschaffungszeitpunkt des Rechtsvorgängers abzustellen.

Der zu versteuernde Veräußerungsgewinn ist der Unterschiedsbetrag zwischen dem Veräußerungserlös und den Anschaffungskosten. Anschaffungsnebenkosten vermindern die Einkünfte. Darunter fallen z.B. die Vertragserrichtungskosten für den damaligen Erwerb, die Eintragungsgebühr oder die Käuferprovision, welche seinerzeit an den Makler gezahlt wurde.

Einen weiteren Abzugsposten bilden jene Kosten, die durch die Befassung eines Parteienvertreters (Rechtsanwälte und Notare) mit der Selbstberechnung und Entrichtung der ImmoESt sowie für Mitteilungen in diesem Zusammenhang entstehen. Darüber hinaus kann nichts abgezogen werden. Der so ermittelte Veräußerungsgewinn ist mit dem besonderen Steuersatz von 30% zu versteuern.

Ein Landwirt hat 2010 ein Grundstück um 100.000 Euro gekauft. Da der entgeltliche Erwerb nach dem 31. März 2002 stattgefunden hat, handelt es sich um Neuvermögen. 2019 verkauft er es um 200.000 Euro. Die Einkünfte aus dieser Veräußerung (Veräußerungserlös minus Anschaffungskosten) betragen 100.000 Euro. Dieser Gewinn ist mit dem Immobilienertragsteuersatz von 30% zu besteuern. Die ImmoESt beträgt folglich 30.000 Euro.

Als Altvermögen gelten Grundstücke, die vor dem 31. März 2002 angeschafft wurden. Als Einkünfte gilt auch beim Altvermögen der Unterschiedsbetrag zwischen dem Veräußerungserlös und den Anschaffungskosten. Problematisch ist jedoch hierbei, dass die Anschaffungskosten in den meisten Fällen nicht (mehr) bekannt sein werden. Dies liegt beispielsweise vor, wenn ein Grundstück vom Ururgroßvater entgeltlich erworben wurde und nachfolgend immer mittels unentgeltlicher Hofübergabe weitergegeben wurde. Aus diesem Grund kann der Veräußerungsgewinn bei der Veräußerung von Altvermögen mittels pauschalen Anschaffungskosten ermittelt werden. Die Höhe der pauschalen Anschaffungskosten hängt davon ab, ob das Grundstück eine Widmung erhielt, welche eine erstmalige Bebauung ermöglicht (z.B. Bauland oder Gewerbegebiet) und wann diese Widmung erfolgte.

Ein Landwirt verkauft 2019 eine seit vielen Generationen im Familienbesitz befindliche Wiese (Grünland) um 100.000 Euro (Veräußerungserlös). Die Anschaffungskosten werden pauschal mit 86% des Veräußerungserlöses, also mit 86.000 Euro, angesetzt, weil es sich um Altvermögen handelt und das Grundstück keine Widmung erhielt, welche eine erstmalige Bebauung ermöglicht. Der Veräußerungsgewinn in Höhe von 14% des Veräußerungserlöses beträgt folglich 14.000 Euro. Dieser Gewinn ist mit dem Immobilienertragsteuersatz von 30% zu besteuern. Die Immobilienertragsteuer beträgt folglich 4.200 Euro.

Zum selben Ergebnis kommt man, wenn man zur Berechnung der Immobilienertragsteuer als vereinfachte Rechenmethode einfach 4,2% vom Veräußerungserlös (100.000 Euro) nimmt. Die ImmoESt beträgt auch mit dieser Rechenmethode 4.200 Euro. Wichtig ist bei der Berechnung der ImmoESt folglich, ob man von 30% vom Veräußerungsgewinn oder von 4,2% vom Veräußerungserlös spricht. Das Ergebnis bleibt dasselbe.

Ein Landwirt verkauft 2019 eine seit vielen Generationen im Familienbesitz befindliche Wiese, welche vor dem 1. Jänner 1988 in Bauland umgewidmet wurde, um 100.000 Euro (Veräußerungserlös). Die Anschaffungskosten werden pauschal mit 86% des Veräußerungserlöses, also mit 86.000 Euro, angesetzt, weil es sich um Altvermögen handelt und das Grundstück vor dem 1. Jänner 1988 eine Widmung erhielt, welche eine erstmalige Bebauung ermöglicht. Der Veräußerungsgewinn in Höhe von 14% des Veräußerungserlöses beträgt also 14.000 Euro und ist mit 30% zu besteuern. Die ImmoESt beträgt folglich 4.200 Euro. Auch in dieser Variante lässt sich die Immobilienertragsteuer vereinfacht mit 4,2% vom Veräußerungserlös (100.000 Euro) berechnen.

Ein Landwirt verkauft 2019 eine seit vielen Generationen im Familienbesitz befindliche Wiese, welche im Jahr 2000 in Bauland umgewidmet wurde, um 100.000 Euro (Veräußerungserlös). Die Anschaffungskosten werden pauschal mit 40% des Veräußerungserlöses, also mit 40.000 Euro, angesetzt, weil es sich um Altvermögen handelt und das Grundstück nach dem 31. Dezember 1987 eine Widmung erhielt, welche eine erstmalige Bebauung ermöglicht. Der Veräußerungsgewinn in Höhe von 60% des Veräußerungserlöses beträgt also 60.000 Euro und ist mit 30% zu besteuern. Die ImmoESt beträgt folglich 18.000 Euro.

Zum selben Ergebnis kommt man, wenn man zur Berechnung der Immobilienertragsteuer als vereinfachte Rechenmethode einfach 18% vom Veräußerungserlös (100.000 Euro) nimmt. Die ImmoESt beträgt auch mit dieser Rechenmethode 18.000 Euro. Wichtig ist bei der Berechnung der ImmoESt folglich, ob man von 30% vom Veräußerungsgewinn oder von 18% vom Veräußerungserlös spricht. Das Ergebnis bleibt dasselbe.

Selbstständige Wirtschaftsgüter wie stehendes Holz fallen nicht unter den Grundstücksbegriff und folglich nicht unter die Regelung der Immobilienertragsteuer. Beim Verkauf von Waldflächen ist daher zu beachten, dass auch der pauschalierte Land- und Forstwirt den Gewinn aus dieser Veräußerung gesondert zu erfassen hat, weil es hier zu einer Aufdeckung von stillen Reserven kommt.

Aufgrund der Bestimmungen der land- und forstwirtschaftlichen Pauschalierungsverordnung kann bei Waldverkäufen (bis 250.000 Euro Veräußerungserlös pro Jahr) der Veräußerungsgewinn für stehendes Holz und Jagdrecht mit 35% des Veräußerungserlöses angesetzt werden. Die verbleibenden 65% des Veräußerungserlöses verteilen sich daher auf den Grund und Boden sowie auf die Buchwerte des stehenden Holzes und des Jagdrechtes. Unter Berücksichtigung dieser Buchwerte sind 50% des Veräußerungserlöses für Grund und Boden anzusetzen.

Auf Antrag kann in die "einkommensteuerliche" Regelbesteuerung (diese hat nichts mit der umsatzsteuerlichen Regelbesteuerung zu tun) optiert werden, sodass der allgemeine Steuertarif zur Anwendung gelangt. Dadurch können allenfalls Verluste aus anderen Einkunftsarten ausgeglichen werden. Auch bei geringem Gesamteinkommen ist die Regelbesteuerung zu überlegen.

Nicht alle Veräußerungsgewinne aus Grundstücken werden von der Einkommensteuer erfasst, es gibt Ausnahmen:

1. Einkünfte aus der Veräußerung von Grundstücken in Folge eines behördlichen Eingriffes oder zur Vermeidung eines solchen nachweisbar unmittelbar drohenden Eingriffes. Für die Annahme eines nachweisbar drohenden Eingriffes ist schon die Androhung einer gesetzlich zulässigen Enteignung ausreichend. Konkrete Maßnahmen sind nicht notwendig, wenn kein Zweifel besteht, dass die Behörde einen zwangsweisen Eigentumsentzug durchsetzen kann, etwa im Bereich Straßen-, Eisenbahn- und Stromleitungsbau.

2. Einkünfte aus Tauschvorgängen von Grundstücken im Rahmen eines Zusammenlegungs- oder Flurbereinigungsverfahrens im Sinne des Flurverfassungs-Grundsatzgesetzes. Diese Tauschvorgänge sind steuerneutral. Bei einer späteren Veräußerung ist auf das hingegebene Grundstück abzustellen.

3. Einkünfte aus Tauschvorgängen von Grundstücken im Rahmen behördlicher Maßnahmen zur besseren Gestaltung von Bauland, insbesondere nach den für die bessere Gestaltung von Bauland geltenden Vorschriften.

4. Abgeltungen von Wertminderungen von Grundstücken (Bodenwertminderungen) aufgrund von Maßnahmen im öffentlichen Interesse (z.B. wegen einer Überspannung durch eine Starkstromleitung).