FAQ Pachtvertrag - aus allgemein-rechtlicher Sicht

Wesentliche Fragen und Antworten für den Abschluss eines Pachtvertrages.

Kann ein Pachtvertrag auch mündlich abgeschlossen werden?

Regelungen hinsichtlich einer Pacht können mündlich gültig vereinbart werden. Dennoch empfiehlt es sich, Pachtverträge stets schriftlich abzuschließen. Vereinbarungen, die nicht im Pachtvertrag niedergeschrieben sind, können im Streitfall meist nicht durchgesetzt werden. Die Schriftlichkeit dient der Vermeidung von Unklarheiten/Streitigkeiten sowie der Beweisbarkeit. Insbesondere bei mündlich vereinbarten Pachtzinsen läuft man Gefahr, dass dem Vertragspartner die Vereinbarung plötzlich unbekannt ist. Liegen dann keine Beweise über die mündlich geschlossene Vereinbarung vor, so kann man sich nicht mit Aussicht auf Erfolg auf die vereinbarte Gegenleistung berufen.

Die Empfehlung lautet daher: Klare schriftliche Regelungen!

Kann ein Pachtvertrag immer gekündigt werden?

Um diese Frage beantworten zu können, ist zunächst zu unterscheiden, ob der Pachtvertrag auf eine gewisse Dauer und somit befristet abgeschlossen wurde oder ob er unbefristet gelten soll.

- Vertragsabschluss auf unbestimmte Zeit:

Verträge, die unter diese Kategorie fallen, können gekündigt werden. Sofern im Vertrag nichts Näheres geregelt wurde, kommen die gesetzlichen Kündigungsfristen bzw. –termine zu tragen. Landwirtschaftlich oder gärtnerisch genutzte Liegenschaften sind binnen 6 Monaten bis zum 31. März oder 30. November zu kündigen. Die Kündigungsfrist bei Pachtverträgen über forstwirtschaftlich genutzte Grundstücke beträgt ein Jahr. Als Kündigungstermin gilt der 30. November.

- Vertragsabschluss auf bestimmte Zeit:
Eine vorzeitige Kündigung ist hier nahezu ausgeschlossen. (Ausnahmen siehe "Vorzeitige Auflösung") Eine Kündigungsmöglichkeit besteht während der Dauer der Befristung nur, wenn diese ausdrücklich schriftlich vereinbart wurde. Findet sich keine schriftlich vereinbarte Kündigungsmöglichkeit, so endet der Pachtvertrag frühestens mit Ende der Befristung.

Bewirtschaftet der Pächter nach Ablauf der Vertragsdauer den Pachtgegenstand weiter und lässt es der Verpächter dabei bewenden, verlängert sich der Pachtvertrag automatisch um jeweils ein weiteres Jahr. Es empfiehlt sich daher, den Pächter schriftlich bereits vor Ende der Befristung auf das Ende der Pachtzeit hinzuweisen, um eine Verlängerung des Pachtvertrages zu verhindern.

„Sehr geehrter Herr......!/ Sehr geehrte Frau …..!

Auf Grund des Pachtvertrages vom ....... (Datum) sind Sie PächterIn der landwirtschaftlichen Nutzflächen der Liegenschaft ##### inklusive Wirtschaftsgebäude in EZ #, KG #. Die Gesamtpachtfläche beträgt # ha. Dieses Pachtverhältnis endet vertragsgemäß am #####. Da ich an einer Verlängerung des Pachtvertrages nicht interessiert bin, ersuche ich Sie, mir den Pachtgegenstand innerhalb von 14 Tagen nach Vertragsende in ordnungsgemäßem Zustand zurückzustellen.

Ort, am………. ………………………………………..“

(Unterschrift)

Was versteht man unter einer "vorzeitigen Auflösung" des Pachtvertrages?

Liegen bestimmte wichtige, im Gesetz verankerte Gründe vor, so kann sowohl ein befristeter als auch ein unbefristeter Pachtvertrag von beiden Seiten vorzeitig aufgelöst werden. Kann man sich demnach auf derart gravierende Gründe stützen, die eine "vorzeitige Auflösung" rechtfertigen, sind weder Kündigungsfristen noch Kündigungstermine zu beachten. Die vorzeitige Auflösung wird mit dem Zugang der schriftlichen Erklärung an den Vertragspartner wirksam.

Gründe zur vorzeitigen Auflösung durch den Pächter:

- Untauglichkeit des Pachtobjektes für den vereinbarten Vertragszweck

Gründe zur vorzeitigen Auflösung durch den Verpächter:

- erheblich nachteiliger Gebrauch der Pachtsache durch den Pächter

- Säumigkeit mit der Zahlung des Pachtzinses über eine Periode hinaus trotz Mahnung.

Hinsichtlich der Mahnung empfiehlt es sich, diese immer schriftlich zu verfassen und eingeschrieben per Post an den Pächter zu richten. Dies dient der Beweisbarkeit in einem allfälligen Verfahren.

Eine einvernehmliche Vertragsauflösung ist immer möglich.

Was geschieht mit dem Pachtvertrag bei Verkauf der Liegenschaft bzw. Hofübergabe?

- Verkauf/Übergabe auf Verpächterseite:

Der Pachtvertrag geht automatisch auf den Übernehmer/Käufer über. Dem neuen Eigentümer und dem Pächter kommt allerdings eine Kündigungsmöglichkeit, unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfristen bzw. –termine, zu. Wurden im Vertrag kürzere Kündigungsfristen vereinbart, so können auch diese herangezogen werden.

Beachte: Schadenersatzpflicht des Verkäufers/Übergebers bei vorzeitiger Kündigung eines auf bestimmte Dauer abgeschlossenen Vertrages, beispielsweise für Förderungsentgang.

Wurde der Pachtvertrag befristet abgeschlossen und wurde dieser zusätzlich im Grundbuch einverleibt, ist man als neuer Eigentümer an die Pachtvertragsdauer gebunden. Eine Kündigung ist in diesem Fall nicht möglich.

- Änderung auf Pächterseite:

Es erfolgt kein automatischer Übergang des Vertrages. In diesem Fall muss ein neuer Vertrag zwischen dem neuen Eigentümer und dem Pächter geschlossen werden.

Hat ein Todesfall eines Vertragspartners Auswirkungen auf den Pachtvertrag?

Ein Pachtvertrag wird auf Grund eines Todesfalls nicht aufgelöst. Der Erbe tritt voll in den Pachtvertrag ein. Unter Umständen besteht eine Kündigungsmöglichkeit auch bei bestimmter Vertragslaufzeit (Einzelrechtsnachfolge).

Sind bei der Geltendmachung von Ersatzansprüchen/Investitionen Fristen zu beachten?

Aufwendungen, die der Pächter notwendigerweise und mit ausdrücklicher Zustimmung des Verpächters am Pachtobjekt vorgenommen hat, obwohl der Verpächter grundsätzlich dafür aufkommen hätte müssen, können binnen 6 Monate ab Zurückstellung gerichtlich begehrt werden.

Wurde der Pachtgegenstand beschädigt oder missbräuchlich abgenutzt, so kann der Bestandgeber binnen 1 Jahr ab Zurückstellung Ersatzansprüche geltend machen.

Unbrauchbarkeit der Pachtsache

Wird die gepachtete Liegenschaft durch außerordentliche Zufälle wie z.B. Feuer oder durch große Überschwemmungen unbrauchbar, so ist der Verpächter zwar nicht zur Wiederherstellung verpflichtet aber dem Pächter steht ein entsprechender Pachtzinsnachlass zu.

Indexanpassungen

Können jährlich geltend gemacht werden und rückwirkend für 3 Jahre nachgefordert werden (Verjährung).

Wie ist das Pachtobjekt zurückzustellen?

Nach Ablauf der Pachtzeit ist der Pachtgegenstand so zurückzustellen, wie er übernommen wurde. Berücksichtigt wird nur der, der Jahreszeit entsprechende Kulturzustand. Wurde also eine Wiese übernommen und in einen Acker umgewandelt, so ist die Fläche nach Vertragsende auch als Wiese wieder zurückzustellen. Andere einvernehmliche Vereinbarungen sind natürlich zulässig.

An wen kann ich mich bei Fragen zu bestehenden Pachtverträgen wenden? Wo kann ich einen Pachtvertrag erstellen lassen?

Bestehen weitere Fragen zum Thema Pachtvertrag – ebenso im Hinblick auf das Steuer- und Sozialrecht -, so können Sie sich jederzeit an die Referenten der Rechtsabteilung unter der Telefonnummer 0316 8050 1247, Fax DW 1506 bzw. per E-Mail: recht@lk-stmk.at wenden. Darüber hinaus stehen Ihnen auch die Kammersekretäre in den jeweiligen Bezirkskammern bei der Pachtvertragserstellung sehr gerne beratend zur Seite.