FAQ Pachtvertrag - aus allgemein-rechtlicher Sicht

Kann ein Pachtvertrag auch mündlich abgeschlossen werden?
Regelungen hinsichtlich einer Pacht können mündlich gültig
vereinbart werden. Dennoch empfiehlt es sich, Pachtverträge stets schriftlich abzuschließen.
Vereinbarungen, die nicht im Pachtvertrag niedergeschrieben sind, können im
Streitfall meist nicht durchgesetzt werden. Die Schriftlichkeit dient der
Vermeidung von Unklarheiten/Streitigkeiten sowie der Beweisbarkeit. Insbesondere
bei mündlich vereinbarten Pachtzinsen läuft man Gefahr, dass dem Vertragspartner
die Vereinbarung plötzlich unbekannt ist. Liegen dann keine Beweise über die mündlich
geschlossene Vereinbarung vor, so kann man sich nicht mit Aussicht auf Erfolg
auf die vereinbarte Gegenleistung berufen.
Die Empfehlung lautet daher: Klare schriftliche
Regelungen!
Kann ein Pachtvertrag
immer gekündigt werden?
Um diese Frage beantworten zu können, ist zunächst zu
unterscheiden, ob der Pachtvertrag auf eine gewisse Dauer und somit befristet abgeschlossen
wurde oder ob er unbefristet gelten soll.
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Vertragsabschluss auf unbestimmte Zeit:
Verträge,
die unter diese Kategorie fallen, können gekündigt werden. Sofern im Vertrag
nichts Näheres geregelt wurde, kommen die gesetzlichen Kündigungsfristen bzw.
–termine zu tragen. Landwirtschaftlich oder gärtnerisch genutzte Liegenschaften
sind binnen 6 Monaten bis zum 31. März oder 30. November zu kündigen. Die Kündigungsfrist bei Pachtverträgen über forstwirtschaftlich genutzte
Grundstücke beträgt ein Jahr. Als Kündigungstermin gilt der 30. November.
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Vertragsabschluss auf bestimmte Zeit:
Eine
vorzeitige Kündigung ist hier nahezu ausgeschlossen. (Ausnahmen siehe
"Vorzeitige Auflösung") Eine Kündigungsmöglichkeit besteht während der Dauer
der Befristung nur, wenn diese ausdrücklich schriftlich vereinbart wurde.
Findet sich keine schriftlich vereinbarte Kündigungsmöglichkeit, so endet der
Pachtvertrag frühestens mit Ende der Befristung.
Bewirtschaftet der Pächter nach Ablauf der Vertragsdauer den
Pachtgegenstand weiter und lässt es der Verpächter dabei bewenden, verlängert
sich der Pachtvertrag automatisch um jeweils ein weiteres Jahr. Es empfiehlt
sich daher, den Pächter schriftlich bereits vor Ende der Befristung auf das
Ende der Pachtzeit hinzuweisen, um eine Verlängerung des Pachtvertrages zu
verhindern.
„Sehr geehrter
Herr......!/ Sehr geehrte Frau …..!
Auf Grund des
Pachtvertrages vom ....... (Datum) sind Sie PächterIn der landwirtschaftlichen
Nutzflächen der Liegenschaft ##### inklusive Wirtschaftsgebäude in EZ #, KG #.
Die Gesamtpachtfläche beträgt # ha. Dieses Pachtverhältnis endet vertragsgemäß
am #####. Da ich an einer Verlängerung des Pachtvertrages nicht interessiert
bin, ersuche ich Sie, mir den Pachtgegenstand innerhalb von 14 Tagen nach
Vertragsende in ordnungsgemäßem Zustand zurückzustellen.
Ort, am………. ………………………………………..“
(Unterschrift)
Was versteht man
unter einer "vorzeitigen Auflösung" des Pachtvertrages?
Liegen bestimmte wichtige, im Gesetz verankerte Gründe vor,
so kann sowohl ein befristeter als auch ein unbefristeter Pachtvertrag von
beiden Seiten vorzeitig aufgelöst werden. Kann man sich demnach auf derart
gravierende Gründe stützen, die eine "vorzeitige
Auflösung" rechtfertigen, sind weder Kündigungsfristen noch Kündigungstermine zu
beachten. Die vorzeitige Auflösung wird mit dem Zugang der schriftlichen
Erklärung an den Vertragspartner wirksam.
Gründe zur vorzeitigen Auflösung durch den Pächter:
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Untauglichkeit des Pachtobjektes für den
vereinbarten Vertragszweck
Gründe zur vorzeitigen Auflösung durch den Verpächter:
-
erheblich nachteiliger Gebrauch der Pachtsache
durch den Pächter
-
Säumigkeit mit der Zahlung des Pachtzinses über
eine Periode hinaus trotz Mahnung.
Hinsichtlich der Mahnung empfiehlt es sich, diese immer
schriftlich zu verfassen und eingeschrieben per Post an den Pächter zu richten.
Dies dient der Beweisbarkeit in einem allfälligen Verfahren.
Eine einvernehmliche Vertragsauflösung ist immer möglich.
Was geschieht mit dem
Pachtvertrag bei Verkauf der Liegenschaft bzw. Hofübergabe?
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Verkauf/Übergabe auf Verpächterseite:
Der Pachtvertrag geht automatisch auf den Übernehmer/Käufer
über. Dem neuen Eigentümer und dem
Pächter kommt allerdings eine Kündigungsmöglichkeit, unter Einhaltung der
gesetzlichen Kündigungsfristen bzw. –termine, zu. Wurden im Vertrag kürzere
Kündigungsfristen vereinbart, so können auch diese herangezogen werden.
Beachte: Schadenersatzpflicht des Verkäufers/Übergebers bei
vorzeitiger Kündigung eines auf bestimmte Dauer abgeschlossenen Vertrages,
beispielsweise für Förderungsentgang.
Wurde der Pachtvertrag befristet abgeschlossen und wurde
dieser zusätzlich im Grundbuch einverleibt, ist man als neuer Eigentümer an die
Pachtvertragsdauer gebunden. Eine Kündigung ist in diesem Fall nicht möglich.
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Änderung auf Pächterseite:
Es erfolgt kein automatischer Übergang des Vertrages. In
diesem Fall muss ein neuer Vertrag zwischen dem neuen Eigentümer und dem
Pächter geschlossen werden.
Hat ein Todesfall
eines Vertragspartners Auswirkungen auf den Pachtvertrag?
Ein Pachtvertrag wird auf Grund eines Todesfalls nicht
aufgelöst. Der Erbe tritt voll in den Pachtvertrag ein. Unter Umständen besteht
eine Kündigungsmöglichkeit auch bei bestimmter Vertragslaufzeit
(Einzelrechtsnachfolge).
Sind bei der
Geltendmachung von Ersatzansprüchen/Investitionen Fristen zu beachten?
Aufwendungen, die der Pächter notwendigerweise und mit
ausdrücklicher Zustimmung des Verpächters am Pachtobjekt vorgenommen hat, obwohl
der Verpächter grundsätzlich dafür aufkommen hätte müssen, können binnen 6
Monate ab Zurückstellung gerichtlich begehrt werden.
Wurde der Pachtgegenstand beschädigt oder missbräuchlich
abgenutzt, so kann der Bestandgeber binnen 1 Jahr ab Zurückstellung
Ersatzansprüche geltend machen.
Unbrauchbarkeit der
Pachtsache
Wird die gepachtete Liegenschaft durch außerordentliche
Zufälle wie z.B. Feuer oder durch große Überschwemmungen unbrauchbar, so ist
der Verpächter zwar nicht zur Wiederherstellung verpflichtet aber dem Pächter
steht ein entsprechender Pachtzinsnachlass zu.
Indexanpassungen
Können jährlich geltend gemacht werden und rückwirkend für 3
Jahre nachgefordert werden (Verjährung).
Wie ist das
Pachtobjekt zurückzustellen?
Nach Ablauf der Pachtzeit ist der Pachtgegenstand so
zurückzustellen, wie er übernommen wurde. Berücksichtigt wird nur der, der
Jahreszeit entsprechende Kulturzustand. Wurde also eine Wiese übernommen und in
einen Acker umgewandelt, so ist die Fläche nach Vertragsende auch als Wiese
wieder zurückzustellen. Andere einvernehmliche Vereinbarungen sind natürlich
zulässig.
An wen kann ich mich bei
Fragen zu bestehenden Pachtverträgen wenden? Wo kann ich einen Pachtvertrag
erstellen lassen?
Bestehen weitere Fragen zum Thema Pachtvertrag – ebenso im
Hinblick auf das Steuer- und Sozialrecht -, so können Sie sich jederzeit an die
Referenten der Rechtsabteilung unter der Telefonnummer 0316 8050 1247, Fax DW 1506 bzw. per
E-Mail: recht@lk-stmk.at wenden. Darüber
hinaus stehen Ihnen auch die Kammersekretäre in den jeweiligen Bezirkskammern bei
der Pachtvertragserstellung sehr gerne
beratend zur Seite.