Die Stärkung der Pächterrechte im Landpachtgesetz

Die Landwirtschaftskammern fordern Verbesserungen ein.

Grundstückspacht ist oftmals die einzige Möglichkeit, den Betrieb mit Flächen aufzustocken. © Michaela Kölle

Aufgrund des zunehmenden Drucks auf Grund und Boden – auch im landwirtschaftlichen Bereich – ist es für Landwirte oftmals nicht mehr möglich, die für eine Betriebserweiterung bzw. Flächenaufstockung erforderlichen landwirtschaftlichen Flächen zu erwerben. Die Bewirtschaftung im Pachtwege ist sohin die einzige Möglichkeit, an diese Flächen für den eigenen Betrieb zu gelangen. Aufgrund dieser Umstände ist der Pachtanteil bei landwirtschaftlichen Betrieben in den vergangenen Jahren deutlich gestiegen. So betrug im Jahr 1994 der Anteil der Pachtflächen an den gesamten in Österreich selbstbewirtschafteten, landwirtschaftlichen Nutzflächen noch 21%, steigerte sich jedoch bis zum Jahr 2013 bereits auf knappe 30% – Tendenz steigend.

Die zugepachteten Flächen sind immer öfter auch Grundlage für geplante Investitionen im Zusammenhang mit Betriebserweiterungen (Stallbauten, Maschinenankäufe udgl.), sodass die Bewirtschaftung der Pachtflächen über den vertraglich zugesicherten Zeitraum für die Existenz der landwirtschaftlichen Betriebe entscheidend ist. Das Landpachtgesetz (i.d.F. BGBl. I Nr. 58/2018 - LPG) ist ein Schutzgesetz zugunsten der Pächter von landwirtschaftlichen Grundstücken (ähnlich den Bestimmungen im Mietrechtsgesetz). Der Schutz sowie die gesetzlichen Gestaltungselemente des LPG hinsichtlich Pachtzins und Pachtdauer sind zwingend, das heißt sie lassen sich vertraglich nicht abbedingen.

Dem LPG unterliegen nur Pachtverträge, durch die landwirtschaftliche Grundstücke allein oder gemeinsam mit Wohn- und/oder Wirtschaftsgebäuden, vorwiegend zur landwirtschaftlichen Nutzung verpachtet werden. Pachtverträge über Pferdehöfe fallen (wie in der Ausgabe der Landwirtschaftlichen Blätter Nr. 48/2018 berichtet) nicht darunter. Ausschlaggebend ist die Bodenbewirtschaftung zur Gewinnung von landwirtschaftlichen Erzeugnissen.

Investitionen wie z.B. Stallbauten werden an bestehende Pachtverhältnisse geknüpft ? die Bindung an die Pachtdauer ist daher entscheidend. © LK Tirol

Schutzbestimmungen des LPG - Richtpachtzeiten

Derzeit sieht das LPG Richtzeitpachten vor, die grundsätzlich beim Abschluss eines Pachtvertrages nicht unterschritten werden dürfen. Beispielsweise ist laut § 5 LPG für einen landwirtschaftlichen Betrieb die Richtpachtzeit bei zehn Jahren, für landwirtschaftliche Grundstücke bei fünf Jahren angesetzt. Verlängert werden kann bei landwirtschaftlichen Grundstücken um maximal zwei, bei landwirtschaftlichen Betrieben und Obstbaugrundstücken um drei und bei Spezialbetrieben (Obst-, Garten-, Weinbau) um vier Jahre. Wurde nunmehr beispielsweise ein Pachtvertrag über ein landwirtschaftliches Grundstück auf zwei Jahre abgeschlossen (Richtpachtzeit fünf Jahre), kann der Pächter beim zuständigen Bezirksgericht einen Antrag auf Verlängerung des Pachtverhältnisses stellen. Das Gericht kann in diesem Fall eine solche Verlängerung auf maximal zwei Jahre aussprechen, wenn eine Interessenabwägung vorgenommen wurde und diese zugunsten des Pächters ausgefallen ist (z.B. wirtschaftlich schlechte Lage). Grundsätzlich können Pachtverträge auf bestimmte Zeit nur einmal verlängert werden, jene auf unbestimmte Zeit so oft, bis die Richtpachtzeit erreicht bzw. überschritten wird.

Minderung des Pachtzinses

Wurde der Pachtzins so hoch festgesetzt, sodass dieser durch einen durch ordnungsgemäße Bewirtschaftung erzielten Erlös nicht gedeckt werden kann oder weicht der Pachtzins um mehr als die Hälfte vom angemessenen Pachtzins ab (nach oben oder nach unten), kann sowohl der Verpächter als auch der Pächter eine gerichtliche Anpassung beantragen.

Verfahrensbestimmungen

Anträge sind beim Bezirksgericht, in dessen Sprengel der Vertragsgegenstand gelegen ist, im Außerstreitverfahren einzubringen. Ein Anwaltszwang besteht in den ersten beiden Instanzen nicht. Bei der Antragsstellung sind strickte Fristen einzuhalten, andernfalls der Antrag nicht behandelt wird. Der Antrag auf Verlängerung muss spätestens zwei Monate vor Ablauf des Pachtvertrages auf bestimmte Dauer bzw. binnen 14 Tagen ab Zustellung der gerichtlichen Aufkündigung bei Pachtverträgen auf unbestimmte Dauer beim Bezirksgericht eingelangt sein. Das Gericht hat nach Einlangen des Antrages die Formerfordernisse zu prüfen und eine entsprechende Interessenabwägung vorzunehmen, sodass eine Entscheidung mittels Sachbeschluss getroffen werden kann. Dieser Beschluss kann mittels Rekurs binnen vier Wochen bekämpft werden.

Im Verfahren gilt das Erfolgsprinzip, das heißt, jene Partei die im Verfahren unterliegt, hat sowohl die eigenen Kosten als auch jene der obsiegenden Partei zu tragen.

Mögliche Novelle des LPG – Stärkung der Pächterrechte

Wie vorstehende Ausführungen zeigen, ist das LPG aufgrund der einzelnen Bestimmungen mitunter nicht so leicht auszuüben bzw. bestehen gewisse Hürden, die Schutzbestimmungen auch tatsächlich in Anspruch zu nehmen.

Bereits aus diesem Grund und auch aufgrund der zunehmenden Bedeutung von Pachtflächen für die aktive Landwirtschaft, wurden daher in einer Arbeitsgruppe aus Mitgliedern der Landwirtschaftskammern Österreichs folgende Verbesserungsvorschläge für das LPG erarbeitet:

Die Richtpachtzeit von landwirtschaftlichen Grundstücken soll von bisher fünf auf nunmehr sieben Jahre angehoben und gleichzeitig die Verlängerungszeiträume jeweils um ein Jahr verlängert werden.
Es sollen konkrete Fallkonstellationen im Gesetz verankert werden, im Falle deren Vorliegens die Interessen des Pächters jedenfalls jene der Verpächter überwiegen und somit eine gerichtliche Verlängerung des Pachtvertrages ermöglicht wird. Solche Fallkonstellationen wären insbesondere die Berücksichtigung der verpflichtenden Einhaltung der Förderperiode gemäß den Bestimmungen der Gemeinsamen Agrarpolitik (GAP) sowie die Vornahme von erheblichen Investitionen, welche aufgrund der zur Verfügung stehenden Pachtflächen getätigt wurden.
Die Verlängerung eines Pachtverhältnisses auf unbestimmte Dauer kann bisher nur dann beantragt werden, wenn eine Kündigung gerichtlich ausgesprochen wurde. Dieses Erfordernis erschwert sohin die Antragsstellung für den Pächter. Die gerichtliche Kündigungspflicht soll entfallen.
Der Grundsatz "Kauf bricht Miete“ soll bei Landpachtverträgen künftig nicht mehr gelten. Die derzeitige Anwendbarkeit der §§ 1120 und 1121 ABGB, wonach sich im Falle der Einzelrechtsnachfolge ein Bestandverhältnis auf bestimmte Zeit in ein solches auf unbestimmte Zeit mit Kündigungsmöglichkeiten umwandelt, soll daher nicht mehr zur Anwendung gelangen. Es wird gefordert, dass eine vorzeitige Auflösung durch den Einzelrechtsnachfolger, welcher landwirtschaftliche Grundstücke erwirbt nur dann möglich ist, wenn dieser beabsichtigt, die Flächen entweder selbst zu bewirtschaften oder die Flächen durch seine Eltern, Kinder, Ehegatten/eingetragene Partner selbst bewirtschaftet werden. Darüber hinaus hat er glaubhaft zu machen, dass er durch die Bewirtschaftung eines landwirtschaftlichen Betriebes unter Einrechnung der erworbenen Grundstücke einen erheblichen Teil seines Lebensunterhaltes bestreiten wird. Dadurch soll eine willkürliche Auflösung, beispielsweise um einen höheren Pachtzins von einem neuen Vertragspartner zu erhalten, verhindert werden.
Auch das bisherige Erfolgsprinzip im Verfahren soll abgeschafft werden, zumal die Befürchtung, sämtliche Kosten des Verfahrens - sohin jene der antragsstellenden und antragsgegnerischen Partei - im Falle des Unterliegens tragen zu müssen, eine unnötige finanzielle Hürde darstellt. Zusammengefasst kann zu den vorstehenden Änderungsvorschlägen ausgeführt werden, dass diese in Gesamtbetrachtung zu einer Stärkung der Position der Pächter im landwirtschaftlichen Bereich führen wird. Diese ist durchaus notwendig und auch gerechtfertigt, zumal die Bewirtschaftung im Pachtwege auch in Tirol immer mehr an Bedeutung gewinnt.