Entnahme von Gebäuden aus dem Betriebsvermögen
Nach langjähriger Rechtslage war bei der Entnahme von bebauten Grundstücken (Gebäuden) aus dem Betriebsvermögen in das steuerliche Privatvermögen eine Entnahmebesteuerung durchzuführen. Beispielsweise war dies bei der Vermietung von (nicht mehr benötigten) Stallgebäuden für Kraftfahrzeugabstell- oder Lagerplätze der Fall - mit der Konsequenz, dass eine Vermietung meistens unterlassen wurde. Bislang betrieblich genutzte, aber für den Betrieb nicht mehr benötigte Gebäude blieben - trotz Leerstands - häufig im Betriebsvermögen, um eine mögliche hohe Entnahmebesteuerung hinsichtlich von Gebäuden zu vermeiden. Dies förderte den Neubau und die Bodenversiegelung. Die Entnahme von Gebäuden aus dem Betriebsvermögen erfolgt nunmehr - wie bereits bei Grund und Boden - steuerneutral zum Buchwert statt zum Teilwert.
Diese steuerliche Erleichterung für die außerbetriebliche Nutzung leerstehender Betriebsgebäude (z.B. für eigene Wohnzwecke oder zur Vermietung) erscheint als ein wesentlicher Beitrag, um in Österreich dem hohen Flächenverbrauch entgegenzuwirken. Eine Besteuerung der stillen Reserven erfolgt sodann erst zum Zeitpunkt der tatsächlichen Gewinnrealisierung, schlussendlich im Fall der Veräußerung aus dem Privatvermögen. In diesem Fall könnte aber unter gewissen Voraussetzungen die Hauptwohnsitzbefreiung zum Tragen kommen. Die neue Rechtslage gilt für Entnahmen ab 1. Juli 2023.
Hinweis: Wird die nichtlandwirtschaftliche Nutzung von landwirtschaftlichen Betriebsgebäuden überlegt (z.B. für Vermietungen), wird ausdrücklich empfohlen, die steuerlichen Auswirkungen mit einem Steuerberater im Vorhinein abzuklären. Überdies wird darauf hingewiesen, dass diese Gebäudeteile (Gebäude) aufgrund der Nutzungsänderung dem Grundvermögen und nicht mehr dem land- und forstwirtschaftlichen Vermögen zuzurechnen sind.
Expertentipp - Kaufverträge
Mag. Daniel Oberwandling, Notarsubstitut bei Notar Dr. Wolfgang Milz, Villach
Ähnlich wie bei einem Autokauf ist auch beim Erwerb einer Liegenschaft, insbesondere auch im land- und forstwirtschaftlichen Bereich, eine umfassende Besichtigung die Mindestvoraussetzung. Vor Unterzeichnung eines Kaufanbots sind Fragen zu klären und Informationen einzuholen:
Ähnlich wie bei einem Autokauf ist auch beim Erwerb einer Liegenschaft, insbesondere auch im land- und forstwirtschaftlichen Bereich, eine umfassende Besichtigung die Mindestvoraussetzung. Vor Unterzeichnung eines Kaufanbots sind Fragen zu klären und Informationen einzuholen:
- Wie ist der genaue Grenzverlauf, und wie ist das Grundstück gewidmet? Sind die Grenzen ordentlich vermarkt?
- Wieviel vom Waldkaufpreis entfällt auf das stehende Holz? (Im Zweifel nimmt das Finanzamt für Zwecke der Immobilienertragsteuer an, dass 50% vom Kaufpreis auf den Grund und Boden entfallen)
- Wie ist der Zustand der Kulturen?
- Erhalte ich eine Genehmigung durch die Grundverkehrsbehörde? Eventuell könnte ein Vorabprüfungsverfahren eingeleitet werden, um Kosten zu sparen.
- Kann ich bei der Agrarbehörde eine Arrondierung beantragen und die Grunderwerbsteuer sparen?
- Ist die Zufahrt rechtlich abgesichert? Besteht eine private oder öffentliche Zufahrt bzw. gibt es eine Weggenossenschaft oder agrarrechtliche Nachbarschaftsanteile?
- Bestehen für bereits errichtete Gebäude die erforderlichen Baubewilligungen inkl. Baufertigstellungsmeldungen und Versicherungen?
- Welche grundbücherlichen und außerbücherlichen Belastungen bestehen, und wie können sie beseitigt werden?
