31.05.2017 | von DI Franz Hunger

Wieviel Pacht für Ackerflächen zahlen?

Pachtpreise für Ackerflächen sind zwar von Angebot und Nachfrage abhängig, jedoch ist es bedeutsam, den eigenen Spielraum für Pachtvertragsverhandlungen zu kennen.

Mit eigenen Daten kann der eigene Spielraum für Pachtvertragsverhandlungen abgeleitet werden © DI Hunger / LK OÖ

Welcher Pachtpreis bezahlt werden kann bzw. in wie weit sich die Zupacht von Ackerflächen lohnt, kann durch eine Kalkulation des eigenen Grenzpachtpreises festgestellt werden.
Basis ist der Deckungsbeitrag der Ackerfruchtfolge. Durch das Hinzuzählen von ÖPUL-Prämien und Direktzahlungen wird der Gesamtdeckungsbeitrag der Fruchtfolge ermittelt.

Aus den Deckungsbeiträgen der Einzelkulturen wird der Fruchtfolgedeckungsbeitrag ermittelt

Damit zumindest der Arbeits- und Kapitaleinsatz des Umlaufvermögens, das Unternehmerrisiko zur Abdeckung der möglichen Ertrags,- Preis- und Kostenschwankungen gedeckt wird, ist der Gesamtdeckungsbeitrag um folgende Abschläge zu reduzieren:

- Lohnansatz für die eingesetzte eigene Arbeitskraft, z.B. 15 je Arbeitskraftstunde (Feldarbeitszeit plus Managementzuschlag 50 %) und Erhöhung des Beitrages zur Sozialversicherung;
- Zinsansatz für durchschnittlich gebundenes Kapital, z.B. 50 % der variablen Kosten mit einem Kalkulationszinssatz von 3 %
- Abschlag für Unternehmerrisiko, z.B. 15 % des Deckungsbeitrages

Die Beispielskalkulation zeigt den Einfluss unterschiedlicher Fruchtfolgedeckungsbeiträge auf den Grenzpachtpreis, wenn es zu keiner Erhöhung der Maschinenfixkosten kommt.

                                                                                            Fruchtfolge A       Fruchtfolge B
                                                                                                     je ha                  je ha

Gesamtdeckungsbeitrag der Fruchtfolge                                 694                        757

Unternehmerrisiko
zB 15 % des Gesamtdeckungsbeitrages                                      104                       114

Zinsansatz
zB 50 % der variablen Kosten der Fruchtfolge,
Kalkulationszinssatz 3 %                                                                 14                         16

Lohnansatz
zB 1,5 fache der Feldarbeitszeit zu 15 je Stunde                        137                      177


Grenzpachtpreis ohne Berücksichtigung der SV                      440                      451


SV Erhöhung
zB Ausgangsbasis 40.000 EHW inkl. öffentl.
Gelder, Hektarsatz 1.200                                                              164                       164


Grenzpachtpreis mit Berücksichtigung der SV                          276                       287

Daraus resultiert der höchstmögliche Pachtpreis, wenn es zu keiner Erhöhung der Maschinenfixkosten kommt. Sind zusätzliche Investitionen notwendig, so ist diese Kostensteigerung gesondert zu berücksichtigen.
Die Ausgangsbasis für die Berechnung des Grenzpachtpreises ist von Betrieb zu Betrieb verschieden. Um den eigenen ermitteln zu können, sind Informationen zu folgenden Einflussfaktoren notwendig:
- Betriebsmanagement, Produktions-Knowhow und damit erzielbare Deckungsbeiträge
- Bonität der Ackerfläche
- Schwankungen bei Produkt- und Betriebsmittelpreise
- Schlaggröße der Pachtfläche und Entfernung zum Betrieb
- bei Veredlungsbetrieben mögliche Einsparungen beim Futterzukauf (Einsparung der Handelsspanne)
- geringere Düngerkosten durch optimierten Einsatz des Wirtschaftsdüngers
- Auflockerung der Fruchtfolge und damit verbundene Deckungsbeitragserhöhung
- Anbau von Sonderkulturen, z.B. Gemüse

Zur Kalkulation des betriebsindividuellen Grenzpachtpreises sind daher eigene Kennzahlen des Betriebszweiges Ackerbau erforderlich. Diese Daten können Deckungsbeitragsauswertungen von Kostenrechnungen oder Ackerschlagkarteien liefern. Auch mit dem Internetdeckungsbeitrag (www.awi.bmlfuw.gv.at/idb/) lassen sich auf den Betrieb abgestimmte Fruchtfolgedeckungsbeiträge kalkulieren. Zur Abschätzung der Veränderung bei den Sozialversicherungsbeiträgen steht der LK-Sozialversicherungsrechner in www.lk-online.at zur Verfügung. Je genauere Datengrundlagen, am Besten über mehrere Jahre, zur Verfügung stehen, umso treffsicherer kann die Kalkulation erfolgen.

Werden höhere Pachtpreise als der betriebsindividuelle Grenzpachtpreis bezahlt, bedeutet dies zumindest eine Verringerung der kalkulierten Risiko-, Arbeits-, und Kapitalentlohnung.

Liegt das Entgelt für die Fläche über dem Gesamtdeckungsbeitrag der Fruchtfolge, führt die Zupacht zu einem Einkommensverlust.

Hingegen helfen Flächen, die unter dem ermittelten Preis gepachtet werden, die bestehenden Fixkosten besser abzudecken.