Neuer Pachtvertrag oder nicht?

Da vielerorts neben den Eigen- auch Pachtflächen bewirtschaftet werden, wird man sich im Idealfall bereits vor der Eigentumsübertragung bzw. vor dem Bewirtschafterwechsel Gedanken über bestehende Pachtverhältnisse machen. Möglicherweise will die Übergeberseite bestehende Pachtverhältnisse beenden oder aber diese einfach auf die Übernehmerseite übertragen.

In diesem Zusammenhang stellen sich unweigerlich die Fragen, wie bestehende Pachtverhältnisse beendet werden können, ob die bestehenden Pachtverhältnisse bei Änderungen auf der Verpächter- oder Pächterseite erlöschen, einfach mit den neuen Vertragspartnern weiterlaufen oder ob neue Pachtverträge abgeschlossen werden müssen.

Um diese Fragen beantworten zu können, muss als erstes immer der bestehende Pachtvertrag geprüft werden!

Für die Beendigung eines Pachtverhältnisses ist die Laufzeit ausschlaggebend. Verträge auf unbestimmte Zeit bleiben solange aufrecht, bis einer der Vertragspartner das Pachtverhältnis kündigt. Dabei sind die vertraglich vereinbarten Kündigungsmodalitäten (Art der Kündigung, Kündigungstermin sowie Kündigungsfrist) einzuhalten; wurden keine solchen Modalitäten vereinbart, gelten die gesetzlichen Kündigungstermine bzw. -fristen.

Verträge auf bestimmte Zeit (z.B. Vertrag auf fünf Jahre) enden mit Ablauf der vereinbarten Pachtdauer, ohne dass es einer weiteren Kündigung bedarf. In diesem Fall sind beide Vertragsteile grundsätzlich an die vereinbarte Laufzeit gebunden, ein vorzeitiges Auflösen ist nicht vorgesehen.

Haben die Vertragsteile keine Regelungen über die Kündigungsmodalitäten getroffen, gilt Folgendes: Pachtverträge über landwirtschaftlich oder gärtnerisch genutzte Grundstücke und Betriebe können zum 31. März oder 30. November gekündigt werden. Die Kündigung muss dem Vertragspartner spätestens sechs Monate vor dem Kündigungstermin zugestellt werden. Pachtverträge über forstwirtschaftlich genutzte Grundstücke und Betriebe können zum 30. November jeden Jahres gekündigt werden. In diesem Fall muss die Kündigung spätestens ein Jahr vor dem Kündigungstermin zugestellt werden.

Diese Bestimmungen muss ein Vertragspartner beachten, wenn er bestehende Pachtverhältnisse vor der Übergabe oder vor dem Bewitschafterwechsel beenden will. Eine einvernehmliche Auflösung eines Pachtverhältnisses ist natürlich jederzeit möglich.

Unabhängig von der Laufzeit ist es bedeutend, ob beispielsweise im Vertrag die Weitergabe des Pachtobjektes ausgeschlossen wurde. In diesem Fall muss jedenfalls ein neuer Vertrag zwischen den neuen Partnern geschlossen werden. Ist eine Weitergabe ausdrücklich geregelt, dann ist eben danach vorzugehen. Die Bestimmungen des Vertrages gehen den gesetzlichen Regelungen des Allgemeinen Bürgerlichen Gesetzbuches (ABGB) grundsätzlich vor, wenn sie nicht gesetz- oder sittenwidrig sind. Finden sich im Vertrag keine Regelungen, dann kommen die nachfolgenden Bestimmungen zur Anwendung.

In diesem Fall geht der Pachtvertrag automatisch auf den neuen Eigentümer über. Dieser hat aber die Möglichkeit, den Vertrag zusätzlich zu den vertraglichen Kündigungsmodalitäten zu den gesetzlichen Kündigungsmodalitäten zu kündigen, auch wenn mit den Vorgängern ein längerfristig befristeter Pachtvertrag geschlossen wurde. Endet der Vertrag dadurch früher als ursprünglich vereinbart, hat der Übergeber dem Pächter einen allenfalls dadurch entstandenen Schaden (und entgangenen Gewinn) zu ersetzen. Ist der Pachtvertrag im Grundbuch eingetragen, ist auch der neue Eigentümer daran gebunden.

Bei Veränderungen auf der Pächterseite erfolgt kein automatischer Übergang des Vertrags; hier muss nach ordnungsgemäßer Auflösung des alten Vertrages ein neuer Pachtvertrag zwischen Verpächter und Pächter (=Übernehmer) erstellt werden.

Durch einen Todesfall wird ein Pachtvertrag nicht automatisch aufgelöst, dieser geht auf den jeweiligen Rechtsnachfolger über. Unabhängig davon, ob das Pachtverhältnis automatisch übertragen wird oder nicht, empfiehlt es sich jedenfalls, bestehende Pachtverträge mit den Vertragsteilen zu besprechen und diese Pachtverträge an die aktuellen Verhältnisse anzupassen bzw. falls diese bisher nur mündlich bestanden, zu verschriftlichen.

Für Beratungen zum Thema wenden Sie sich bitte an Ihre Landwirtschaftskammer.